物流地產(chǎn)將迎來大量供應(yīng) 空置率上升暗藏投資風(fēng)險
發(fā)布時間:2017-03-20 09:17:46 民營經(jīng)濟報

“中國高端物流市場正在經(jīng)歷一些結(jié)構(gòu)性的變化,原來排名靠后的幾家物流地產(chǎn)商聯(lián)合發(fā)力不斷擠壓首位的市場份額,國際資本對高端物流地產(chǎn)市場的投資也有變動跡象,2016年年底的高端物流地產(chǎn)數(shù)據(jù)開始暗示未來高標(biāo)庫的需求可能跟不上整個市場未來供應(yīng)……”戴德梁行日前發(fā)布的“ 2016年四季度全國物流地產(chǎn)市場報告”指出,各種因素增加了未來大批物流開發(fā)項目前景的不確定性。
華東區(qū)存量最大
數(shù)據(jù)顯示,截至2016年第四季度,全國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫存量2850萬平方米,其中,華東區(qū)存量最大,達到1300萬平方米;華北區(qū)次之,為870萬平方米。
在省級子市場中,上海存量最多,達到580萬平方米之巨。其原因為該巨型都市的需求端有第三方物流、電子商務(wù)和進出口貿(mào)易的支撐。江蘇省也有類似的需求構(gòu)成,于是其高標(biāo)庫存量也達到了530萬平方米。
2016年第四季度全國新增供應(yīng)160萬平方米,華東區(qū)共計75萬平方米的新增倉儲面積,其中有40萬平方米位于江蘇省,而在上海則有普洛斯在浦東新落成的項目帶來16萬平方米的供應(yīng)量;華北區(qū)和華中區(qū)分別有近20萬平方米的新增供應(yīng)量交付,鄭州市新增供應(yīng)量較大近16萬平方米,天津的武清區(qū)和北京通州區(qū)也都有相當(dāng)數(shù)量的項目落成;華南區(qū)新增供應(yīng)較少,主要原因為一線城市工業(yè)用地的供應(yīng)量十分短缺。
另外,普洛斯在第四季度有超過50萬平方米的新建成面積,為各開發(fā)商之首。而普洛斯在中國高標(biāo)庫市場有約42%的占有率,差不多是排在其之后的九大運營商持有面積的總和。
北京空置率全國最低
報告指出,全國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫平均空置率在第四季度末達到19%。華南區(qū)空置率維持在全國最低的10%,其一線城市的稀缺供應(yīng)及東莞和佛山等二線城市對第三方物流、電子商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)的強勁需求使該區(qū)高標(biāo)庫市場形成了供不應(yīng)求的態(tài)勢。
華中區(qū)的武漢和長沙在第四季度錄得大量吸納,使得該地區(qū)的空置率降低至16%;華東區(qū)的空置率下降兩個百分點至18%,主要原因為上海市內(nèi)數(shù)個于近期交付的項目發(fā)生的租賃合約;華北區(qū)的平均空置率維持在20%。北京和天津的新落成面積較少,以致北京空置率維持在6%的低位,為全國省級子市場中最低,第三方物流和電子商務(wù)仍是北京地區(qū)吸納的主要動因;西南區(qū)的平均空置率仍為全國最高,在本季度末為37%,但較上季度回落13個百分點。
上海平均租金全國最高
租金方面,截至第四季度,全國高標(biāo)庫平均租金為32.7元/平方米/月。其中,華東區(qū)租金最高,達34.2元/平方米/月;西南區(qū)和華中區(qū)為高標(biāo)庫市場發(fā)展相對落后的區(qū)域,其平均租金分別維持在27.4元及26.5元/平方米/月。
就省級子市場而言,上海的平均租金達到41.1元/平方米/月,位居首位;北京以39.7元/平方米/月緊隨其后。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵指出,通過各市場體量、租金和空置率的比較可見,全國范圍內(nèi)高標(biāo)庫市場發(fā)展較成熟的區(qū)域為華東區(qū)和華北區(qū)。由于較高的地價和來自成熟的零售及電子商務(wù)行業(yè)的需求,這些地區(qū)的租金保持較高水平,市場存量也最為龐大。華南區(qū)的特點則是空置率較低,主要原因為其子市場十分有限的土地供應(yīng);相應(yīng)地,其租金也位列第一梯隊。
就省級子市場而言,北京、上海和廣東等省市則持續(xù)其供不應(yīng)求的狀況,行情活躍。
空置率上升暗藏投資風(fēng)險
未來供應(yīng)方面,預(yù)計到2018年末,全國將有新增供應(yīng)量1680萬平方米。其中,約550萬平方米的供應(yīng)量位于華東區(qū),為各區(qū)之首。省級市場中,廣東新增供應(yīng)量最多,將有300萬平方米于該時間段內(nèi)完成。主要原因為其二三線城市的新建項目;重慶則在增長率上排名第一。包括四川和浙江在內(nèi)的其他五個較新興的物流地產(chǎn)子市場也將有超過100%的增長率。
而北京、上海和天津在中短期內(nèi)將不會有大量供應(yīng),主要原因是這些穩(wěn)定的市場已經(jīng)有大量較成熟的物業(yè),或者這些地區(qū)的土地供應(yīng)非常有限。
就各大項目運營商而言,普洛斯在這些供應(yīng)量中的占有率近32%,而寶灣、嘉民和宇培也均有10%左右的占比。
戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰指出,當(dāng)下中國高標(biāo)庫市場需求之強烈毋庸置疑,特別是來自電子商務(wù)領(lǐng)域。同時,大量的資本也在物流市場尋找投資機會。但是強勁投資需求的背后是隱藏的某些地區(qū)不斷上升的空置率,這暗示了某些盲目跟風(fēng)的投資者可能會遭受損失。這一情況在那些新的、還沒被市場檢驗的地區(qū),以及那些投資者沒有尋找到有經(jīng)驗的物流開發(fā)商作為合作伙伴的情況下特別明顯。
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