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對(duì)于物流地產(chǎn)來說，去年應(yīng)該是一個(gè)洗牌開始的節(jié)點(diǎn)，最重要的信號(hào)是萬科、平安進(jìn)軍物流地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年6月，萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來運(yùn)作。萬科要做城市配套服務(wù)商，而物流網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)在已經(jīng)成為城市配套不可或缺的一部分，從戰(zhàn)略角度看，進(jìn)軍物流地產(chǎn)可以完善萬科的戰(zhàn)略板塊。截止到2015年11月，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長(zhǎng)沙、成都等地已正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

平安不動(dòng)產(chǎn)在2015年初便在旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月，平安集團(tuán)與美國(guó)Blumberg Investment Partners合作，此次合作包括多個(gè)核心市場(chǎng)的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值超過6億美元。平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流事業(yè)部總經(jīng)理陳沛彬曾表示，給供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資這種傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)以后會(huì)越來越難做，而通過物流園這樣一個(gè)硬件平臺(tái)，平安的綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。截止到2015年11月，平安已經(jīng)開發(fā)了成都龍泉與成都空港等物流地產(chǎn)項(xiàng)目，未來將在全國(guó)29個(gè)節(jié)點(diǎn)城市投資打造物流智慧園，并最終形成網(wǎng)絡(luò)體系。

綠地集團(tuán)、萬通控股、華夏幸福、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來也陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。

在過去一些年中，中國(guó)的房企更注重蓋房賣房這種賺快錢模式，物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低收益穩(wěn)定，中國(guó)資本不把它放在眼里。如今到了存量房時(shí)代，去化變得越來越難，住宅地產(chǎn)不到8%的行業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)不能滿足房企的胃口。同時(shí)，2015年，北上廣深的物流需求極強(qiáng)，空置率都保持在10%以內(nèi)，相應(yīng)的租金回報(bào)率也迅速提升，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已經(jīng)連續(xù)上漲18個(gè)季度，這對(duì)于房企是一個(gè)不小的驅(qū)動(dòng)力。

中國(guó)電子商務(wù)的飛速發(fā)展與大量的國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)物流配送中心產(chǎn)生了巨大需求。

首先，中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施與發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距很大。目前，中國(guó)物流成本占GDP比重為17.8%，是美國(guó)的兩倍多，可見國(guó)內(nèi)物流運(yùn)行水平的效率很低。其中主要原因是，在美國(guó)人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到5平米以上，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平米，不到美國(guó)的1/10，而中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施人均面積更是不到0.015平米。

其次，中國(guó)電子商務(wù)的的飛速發(fā)展，將產(chǎn)生對(duì)物流配送中心的巨大需求。《中國(guó)電子商務(wù)報(bào)告(2015)》的數(shù)據(jù)顯示，2015年，我國(guó)電子商務(wù)交易額為20.8萬億元，同比增長(zhǎng)約27%。全國(guó)零售實(shí)物商品網(wǎng)上銷售額為32424億元，同比增長(zhǎng)31.6%。全國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量達(dá)到206.7億件，同比增長(zhǎng)48%，其中70%是由于國(guó)內(nèi)電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞量。

此外，2015年涌現(xiàn)出大量國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)物流地產(chǎn)有著很大的推動(dòng)作用。如絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶、21世紀(jì)“海上絲綢之路”、長(zhǎng)江黃金水道經(jīng)濟(jì)帶、上海自貿(mào)區(qū)、前海新區(qū)以及京津冀一體化等，物流在其中都扮演著至關(guān)重要的角色。

巨大的需求，對(duì)于萬科、平安等物流地產(chǎn)開發(fā)商來說就是巨大的機(jī)會(huì)。

起步晚、土地資源稀缺、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)欠缺等因素將制約萬科、平安們趕超行業(yè)領(lǐng)頭羊

由于國(guó)外商業(yè)消費(fèi)更加發(fā)達(dá)，從國(guó)外來的外資企業(yè)能夠前瞻性地布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，有了很好的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國(guó)高端物流市場(chǎng)2015年回顧》報(bào)告顯示，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)際性物流地產(chǎn)商占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額，其中普洛斯占55%，嘉民占11%，而國(guó)內(nèi)背景的宇培、寶灣才占到了6%與9%的市場(chǎng)份額，而平安只占到了1%的份額，可見差距的巨大。

除此之外，物流地產(chǎn)是依賴租金收益的行業(yè)，而我國(guó)高端物流設(shè)施超過60%集中在一線城市，由于政府下調(diào)城市工業(yè)用地指標(biāo)，加上物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)率低，政府在審批過程中很少會(huì)單獨(dú)批準(zhǔn)大片土地建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致開發(fā)商拿地越來越難。

布局物流地產(chǎn)，如果你想靠租金收益活下去，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，其最終的競(jìng)爭(zhēng)還是在資本運(yùn)作方面。通過運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目打包成的資產(chǎn)包，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)包形成良性狀態(tài)之后通過資本化的途徑把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)，這才是最佳路徑。因此，對(duì)于萬科、平安等物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，打造一支高質(zhì)量的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是一個(gè)極其重要的事情。

縱觀整個(gè)市場(chǎng)，對(duì)于物流的需求是極大的，雖說國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)商起步晚，已經(jīng)有外資企業(yè)占有80%左右的市場(chǎng)份額，加上國(guó)內(nèi)一線城市土地資源稀缺等制約因素，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商的崛起之路顯得極其艱難，但傳統(tǒng)住宅開發(fā)商仍然有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如房地產(chǎn)開發(fā)商自身擁有不少商業(yè)項(xiàng)目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來客戶資源。萬科、平安等國(guó)內(nèi)企業(yè)能否后來者居上，我們拭目以待。