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7月15日，中國物流資產(chǎn)(01589)正式在港交所掛牌上市，電子商務(wù)大發(fā)展時代，香港資本市場又迎來一支“物流概念股”。該公司也是目前中國本土第一家專注于物流地產(chǎn)的上市公司。

據(jù)了解，中國物流資產(chǎn)2003年開始開發(fā)、營運及管理物流設(shè)施，是國內(nèi)首批進入物流設(shè)施市場的國內(nèi)企業(yè)之一，同時也是國內(nèi)前三大優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)商中唯一的中國企業(yè)。

近年來，隨著電子商務(wù)的爆發(fā)，中國物流市場迅速擴張。數(shù)據(jù)顯示，截止2015年末，僅第三方物流公司收入達1590億美元，2010年到2015年復(fù)合增長率9.1%。

在此背景下，中國物流資產(chǎn)財務(wù)也進入高速增長階段，近三年的收入、核心純利、總資產(chǎn)的年復(fù)合增長率都超過80%，最高達136%。

而隨著對電商發(fā)展勢頭的樂觀預(yù)計，中國物流資產(chǎn)制定了愈加龐大的擴張計劃。

對中國物流服務(wù)業(yè)而言，發(fā)展的最大機會在于，電子商務(wù)和第三方物流市場迅速崛起背景下，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的面臨嚴(yán)重短缺的現(xiàn)實。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截止2015年底中國人均倉庫面積僅為0.9平方米，遠低于美國人均5.4平方米，以及日本人均4.4平方米的數(shù)據(jù)。

據(jù)中國倉儲協(xié)會數(shù)據(jù)，截止2015年底，中國物流設(shè)施總面積為12.60億平方米，而其中70%建于90年代以前。屬于現(xiàn)代電子商務(wù)公司、物流公司要求的，具備電梯、消防、24小時安保監(jiān)控等服務(wù)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施僅1900萬平方米，占全部物流設(shè)施面積比率不足2%。

優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施目前僅能滿足一二線城市的半數(shù)需求，未來增長空間極大。正因如此，近年來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)紛紛布局物流地產(chǎn)和物流設(shè)施領(lǐng)域，行業(yè)競爭逐步加劇。 　　　　

目前在國內(nèi)，能夠提供優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的供應(yīng)商中，中國物流資產(chǎn)名列第三。位居第一的普洛斯為新加坡企業(yè)，占據(jù)了大約58.6%的市場份額；第二名為嘉民集團占據(jù)8.2%；隨后便是占據(jù)6.6%市場份額的中國物流資產(chǎn)。

截止2016年3月31日，中國物流地產(chǎn)已經(jīng)在全國八個省級區(qū)域，運營有總建筑面積約100萬平方米的項目，另還有110萬平方米項目在建，以及90萬平方米待開發(fā)。一個全國性物流設(shè)施組合已經(jīng)基本構(gòu)建成功。

為了繼續(xù)擴張物流設(shè)施，中國物流資產(chǎn)準(zhǔn)備在中國三個最重要的經(jīng)濟區(qū)，即長三角、渤海、珠三角，以及其他經(jīng)過甄選的省會物流樞紐新建54個物流園。

截止2016年3月31日，該公司已就34個投資項目簽署了32個投資協(xié)議，覆蓋將在19個省、市收購的規(guī)劃總建筑面積共360萬平方米。

根據(jù)此擴張計劃，中國物流資產(chǎn)表示其持作未來開發(fā)的土地及投資項目能為未來三至五年的擴張?zhí)峁┏渥愕膬洹?/p>

原有的市場份額，加上擴張計劃，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)預(yù)期將出現(xiàn)顯著增長。

在全部物流成本中，物流資產(chǎn)公司方面的倉儲成本大約占據(jù)了34.3%。

物流資產(chǎn)公司主要給第三方物流公司、電子商務(wù)平臺、零售企業(yè)等提供倉儲、交貨、加工及包裝、貨運代理和信息服務(wù)等方面的服務(wù)。

中國物流資產(chǎn)客戶主要分三類，按2015年收入劃分，最大收入比重來自第三方物流服務(wù)供貨商，占收入49.5%，其次為電子商務(wù)公司，占27.2%，零售商、制造商及其他商家占23.3%。

第三方物流服務(wù)供應(yīng)商包括順豐速遞、利豐及中國外運等；電子商務(wù)公司包括京東、聚美優(yōu)品及本來生活等；以及大型零售商或制造商如小米、博世及格力電器等，客戶質(zhì)量相對較高。

在行業(yè)高速發(fā)展的同時，物流設(shè)施每平方米租金也在增加。數(shù)據(jù)顯示，2013年每日每平方米租金為0.73元，到2014年增長到0.75元，到2015年則增長到0.87元。預(yù)計未來由于供給持續(xù)小于需求，每平方米日租金將進一步提高。

受惠于租金提高，建筑面積增加等，據(jù)了解，從2013年到2015年，中國物流資產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)增長非?？捎^：綜合收入從2013年的人民幣4900萬增至2015年的1.63億，年復(fù)合增長率82.5%；核心純利從1120萬增至4370萬，年復(fù)合增長率97.9%；總資產(chǎn)從19.58億增至108.75億，年復(fù)合增長率為135.6%。

另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，按交易總量計算，中國電子商務(wù)市場將從2015年的3.8萬億增長到2018年的7.5萬億，年復(fù)合增長率25.4%。

電子商務(wù)市場的持續(xù)增長，在給物流服務(wù)業(yè)帶來更多機會的同時，也將進一步促進租金價格上揚。

綜合考慮行業(yè)增長速度，建筑面積的擴張狀況等因素，中國物流資產(chǎn)未來財務(wù)增長仍然是可以期待的。

對于中國物流資產(chǎn)這類重資產(chǎn)公司而言，業(yè)務(wù)發(fā)展前期的資本開支巨大，是一個繞不過的坎兒。

據(jù)了解，2015年中國物流資產(chǎn)投資活動所用現(xiàn)金凈額為31.14億元，主要用于開發(fā)及收購?fù)顿Y物業(yè)。2014年投資活動所用現(xiàn)金凈額為16.25億元，同樣用在業(yè)務(wù)擴張上。而2015年融資活動所得現(xiàn)金凈額為32.14億，2014年為21.50億元。

項目前期資本開支巨大，會造成的最顯著問題是收入偏低，實現(xiàn)收支平衡的風(fēng)險加大。

就目前而言，中國物流資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率為48.2%，比例不算高。

而根據(jù)中國物流資產(chǎn)的擴張計劃，準(zhǔn)備在2019年底新建的54個物流園，預(yù)計2016年產(chǎn)生總支出為21.16億，于2017年、2018年、2019年產(chǎn)生的支出大致為39.91億、63.74億和15.35億，四年總資本支出超過140億元。

巨量的資本支出計劃，將給公司籌款能力帶來挑戰(zhàn)。而巨量支出之后投資的物業(yè)缺乏流動性，又降低了公司應(yīng)對風(fēng)險的能力，使公司面對不斷變化的經(jīng)濟、金融和投資條件而出售物業(yè)時的能力有限。