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供給遠落后于需求，資本瘋狂追逐物流地產(chǎn)

發(fā)布時間：2016-04-25 09:29:07 新聞晨報

關注中物聯(lián)

中國零售業(yè)和電子商務的快速發(fā)展，給倉儲物流地產(chǎn)帶來了巨大機會。尤其是那些高品質(zhì)的國際標準倉庫租金價格上漲，供不應求。但根據(jù)普洛斯的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設施，但其中現(xiàn)代化物流設施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設施的市場規(guī)模將達到2.5萬億美元。市場中雖然已有專業(yè)物流倉儲的地產(chǎn)商介入，新增供應也在逐年快速增加，但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長，預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應求的狀態(tài)。

需求缺口，物流地產(chǎn)投資回報率高漲

為滿足快速上升的物流需求，國內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施，與租借外部倉儲設施并舉來滿足發(fā)展需要。以京東為例，過去2、3年中京東的自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與國內(nèi)最大的工業(yè)物業(yè)供應商之一的嘉民合作，承租了其于近期投入使用的嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園內(nèi)63130平方米空間，在此之前，京東商城已是天津嘉民陸路港、昆山嘉民陸家和成都嘉民新都北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)有客戶。而中國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)也被很多國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭發(fā)現(xiàn)，嘉民、普洛斯等都已經(jīng)開始在一線城市周邊和二、三線城市搶占山頭。

多年來，包括普洛斯等大型公司由于對中國產(chǎn)業(yè)不甚了解，以及自身基金對于穩(wěn)定回報的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉儲地產(chǎn)。而如今物流倉儲市場的供求關系，則吸引他們加速布局。嘉民集團大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力表示，華東是嘉民的一個重要業(yè)務增長地區(qū)，該地區(qū)對電子商貿(mào)及快速消費品的配送需求不斷上升，帶動了市場對現(xiàn)代化、高質(zhì)量的頂級工業(yè)空間的需求。嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園在竣工時絕大部分已與客戶達成合作意向，這反映了嘉民位置優(yōu)越、質(zhì)量卓群的現(xiàn)代化工業(yè)物業(yè)為嘉民帶來了有力的競爭優(yōu)勢。

有分析指出，上海被評為最值得投資的區(qū)域之一，在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級及消費帶動經(jīng)濟增長的大背景下，加上便利的交通網(wǎng)絡和龐大的內(nèi)需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，世邦魏理仕發(fā)布跟蹤監(jiān)測結果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。

資本市場逐鹿物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)之所以備受關注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ?，還在于投資回報率高。業(yè)內(nèi)專家表示，當前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報率能達到7%-12%，遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)租金，而全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。巨大的市場需求加可觀的投資回投，致使很多房地產(chǎn)進軍物流地產(chǎn)。然而，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商受到了國外同行的挑戰(zhàn)，全球7大物流開發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國市場的巨大潛力，并提前下手。

業(yè)內(nèi)人士表示，中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產(chǎn)開發(fā)商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產(chǎn)開發(fā)商幾乎全部有外資背景，來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有320萬平方米的物業(yè)。除嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園外，嘉民在上海還有另外七個工業(yè)投資項目，其中包括獲頒建設工程獎的嘉民浦東空港物流中心。此外，還有在建項目17個，總面積達80萬平方米。據(jù)悉，嘉民在建項目預租率均已超過60%，剩余空間也獲得眾多本地及海外客戶的踴躍咨詢。