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今年，深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)供不應(yīng)求、租金上漲的趨勢(shì)越發(fā)明顯，這在當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格和成交量開始下滑、寫字樓等商業(yè)物業(yè)去庫(kù)存壓力較大的背景下尤為顯眼。物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)正成為投資客和資本競(jìng)相追逐的熱點(diǎn)領(lǐng)域。
　　近日，仲量聯(lián)行在發(fā)布2015年第三季度的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)回顧時(shí)，提到了一個(gè)新現(xiàn)象：部分提供轉(zhuǎn)租服務(wù)的公司正在尋覓市場(chǎng)上合適的空置倉(cāng)庫(kù)。
　　“一直以來都是第三方物流及終端客戶為租賃倉(cāng)庫(kù)的主要需求來源，比如進(jìn)出口企業(yè)及電商企業(yè)。但隨著倉(cāng)庫(kù)租金的日益攀升以及市場(chǎng)緊俏，部分公司開始瞄準(zhǔn)這個(gè)領(lǐng)域，提供倉(cāng)庫(kù)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。”仲量聯(lián)行深圳工業(yè)地產(chǎn)部副董事古振鵬對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
　　租金穩(wěn)步上漲
　　雖然深圳其他形式的物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)或下滑勢(shì)頭，但倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭未改。
　　在住宅方面，深圳房?jī)r(jià)一改上半年劇烈上漲的勢(shì)頭，已經(jīng)連續(xù)三周下滑，部分新盤上市推出了變相降價(jià)措施，這在之前非常罕見。
　　在寫字樓和零售等商業(yè)地產(chǎn)方面，世邦魏理仕的報(bào)告分析，未來6個(gè)月深圳將有超過90萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)入市，且明后兩年都將是深圳寫字樓供應(yīng)的高峰。此外，雖然全市商業(yè)物業(yè)租金整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至7.2%。未來6個(gè)月，深圳還將有超過50萬平方米的新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)入市，市場(chǎng)去化壓力較大。
　　而在倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)方面，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在旺盛需求及無新增供應(yīng)的促進(jìn)下，保稅倉(cāng)庫(kù)租金環(huán)比上升2%，至40.4元/平方米·月，非保稅倉(cāng)庫(kù)租金較上季度微升0.3%，至37.4元/平方米·月。
　　世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉此前也表示，至9月末深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)的平均租金(同樣本)環(huán)比上漲3%，至34元/平方米。他相信隨著第三方物流公司和跨境電商的蓬勃發(fā)展，深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)的缺口將會(huì)越來越大，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金也將繼續(xù)逐步走高。
　　當(dāng)?shù)匾晃贿M(jìn)出口物流行業(yè)人士李立(化名)告訴本報(bào)記者，倉(cāng)庫(kù)雖然供不應(yīng)求，一旦出現(xiàn)空置，很快就被市場(chǎng)消化，但是有些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一些意外情況。比如，某家進(jìn)出口公司如果與倉(cāng)庫(kù)簽了一年的合同，但是業(yè)務(wù)波動(dòng)性較大，生意不好，可能就會(huì)斷租，因此一些私人倉(cāng)庫(kù)的業(yè)主也愿意省心省力，讓提供轉(zhuǎn)租服務(wù)的公司承包轉(zhuǎn)租。
　　他補(bǔ)充道，通常倉(cāng)庫(kù)大部分租給了物流公司。就拿保稅倉(cāng)庫(kù)和進(jìn)出口監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)來說，八成租給了物流公司，物流公司再轉(zhuǎn)租出去，其他的才直接租給了進(jìn)出口企業(yè)。有投資客為了轉(zhuǎn)租，特意去注冊(cè)物流公司。
　　供需矛盾突出
　　近年來，占地不到2000平方公里的深圳土地資源尤為緊缺，作為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的物流業(yè)發(fā)展迅猛，物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)缺口日益增大。
　　一方面，深圳新增倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)供應(yīng)少。在近日舉行的三季度深圳物業(yè)市場(chǎng)分析會(huì)上，世邦魏理仕華南區(qū)研究部副董事郭麗萍介紹，深圳已連續(xù)多個(gè)季度無任何新增倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)入市，直至8月份才新增一個(gè)約10萬平方米的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目入市。
　　當(dāng)?shù)匾晃挥^察人士稱，由于物流倉(cāng)儲(chǔ)占地面積大，并且收益不及寫字樓等商業(yè)或零售業(yè)，GDP產(chǎn)出值相對(duì)較小，加上土地資源緊張，相關(guān)部門批復(fù)倉(cāng)儲(chǔ)用地的意愿并不強(qiáng)烈。此外，有些企業(yè)在拿到物流倉(cāng)儲(chǔ)用地后，甚至在上面改建寫字樓或工業(yè)廠房。
　　古振鵬預(yù)計(jì)，保稅倉(cāng)儲(chǔ)及非保稅倉(cāng)儲(chǔ)需求穩(wěn)定，并將推動(dòng)租金穩(wěn)健增長(zhǎng)。保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)方面，未來12個(gè)月供應(yīng)不多，約只有5萬平方米(建筑面積)新增供應(yīng)量，其用途以自用為主。非保稅倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)方面，由于未來12個(gè)月可租賃項(xiàng)目將增加，約有10萬平方米(建筑面積)新增供應(yīng)量。
　　另一方面，在需求上，社會(huì)消費(fèi)品零售及網(wǎng)絡(luò)零售交易量正在穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三方物流的城市配送倉(cāng)儲(chǔ)需求也呈上升趨勢(shì)。此外，自貿(mào)區(qū)政策落地后，海關(guān)、稅務(wù)、檢驗(yàn)檢疫等部門陸續(xù)出臺(tái)一系列政策利好，跨境電商業(yè)務(wù)由此迅猛發(fā)展，也令保稅倉(cāng)儲(chǔ)需求不斷增加。
　　以跨境電商業(yè)務(wù)為例，該產(chǎn)業(yè)發(fā)展正呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。根據(jù)深圳市經(jīng)信委提供的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳跨境交易額達(dá)131.81億美元，較去年同期漲幅131.65%。10月20日，前海首家跨境海鮮電商平臺(tái)也正式上線。
　　在供需矛盾突出的背景下，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)空置率很低。仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳全市保稅倉(cāng)儲(chǔ)存量為190萬平方米，空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%；非保稅倉(cāng)儲(chǔ)存量為86萬平方米，空置率僅2.3%。
　　轉(zhuǎn)向周邊拿地
　　除了上述提供轉(zhuǎn)租服務(wù)的企業(yè)，開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了深圳的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。趙林(化名)在深圳物流地產(chǎn)領(lǐng)域摸爬滾打了十來年，他感覺2008年左右當(dāng)?shù)貍}(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)開始受到資本市場(chǎng)的追捧。“這跟房地產(chǎn)趨勢(shì)掛鉤。之前商業(yè)和住宅形勢(shì)大好的時(shí)候，資金大量投入該領(lǐng)域，但從2008年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)大的時(shí)候，資本開始流入物流地產(chǎn)。”
　　他感嘆，大家都想來深圳，但是深圳的倉(cāng)儲(chǔ)用地太難拿了。他所在的物流地產(chǎn)公司已經(jīng)七八年沒有拿到倉(cāng)儲(chǔ)用地了。“從2010年開始，一手地幾乎拿不到，二手地有可能拿到，但代價(jià)太大，相當(dāng)于住宅地的地價(jià)，做物流的話回報(bào)不劃算。”
　　現(xiàn)代物流業(yè)雖然是深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)，但是近年來新材料和生物等七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引擎作用日益凸顯。趙林記得2009年左右，深圳對(duì)物流土地的規(guī)劃供應(yīng)開始日益減少。他所在的企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)而去深圳周邊城市布局，去年他們?cè)诨葜菽昧艘粔K八九萬平方米的地，目前正在開發(fā)。
　　近來，機(jī)構(gòu)投資者與大型物流開發(fā)商合作的例子逐漸增多。
　　古振鵬說，未來來自周邊城市非保稅倉(cāng)儲(chǔ)的供應(yīng)將對(duì)租金升幅帶來一定壓力，但是由于配送時(shí)間的限制，部分電商企業(yè)寧愿承擔(dān)較高的租金成本，仍將繼續(xù)選擇深圳范圍內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，預(yù)計(jì)未來一年租金同比增幅將高達(dá)7%～9%。