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近年來，電商的迅猛發(fā)展推動物流倉儲、物流基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)快速增長，而2020年的疫情一方面帶來了行業(yè)動蕩和危機(jī)，另一方面加速了線上零售、生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購等領(lǐng)域的發(fā)展，市場對于能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的靈活倉儲、按需存儲以及專業(yè)倉儲運(yùn)營服務(wù)的需求達(dá)到前所未有的高度。作為行業(yè)內(nèi)這一領(lǐng)域的先行者和開拓者，易代儲迎來了極好的發(fā)展機(jī)會。

重點(diǎn)服務(wù)于倉儲市場中占比超80%、對于行業(yè)變化更加敏感的中小微企業(yè)，易代儲知行業(yè)冷暖，時(shí)刻感受著發(fā)展趨勢以及客戶狀態(tài)的變化。

“在受疫情影響的2020年，易代儲實(shí)現(xiàn)了逆勢增長，出租率從82.15%提升至94.81%，人效提升了56%，毛利額增長了142%?！币状鷥?chuàng)始人兼CEO劉濤十分坦誠地表示，“易代儲屬于創(chuàng)業(yè)的初級階段，我們的中小微客戶也都是創(chuàng)業(yè)公司，我們非常了解客戶在疫情中承受的壓力和沖擊，始終以客戶為先幫助他們渡過難關(guān)。以往易代儲租期內(nèi)提前退租客戶占比約為15%，疫情期間這個(gè)數(shù)字增長到25%，在續(xù)租、招商難度增大的情況下，我們實(shí)現(xiàn)了94.81%的出租率，同時(shí)憑借長租變短租、整租變零租的模式，為處于變動中的中小微企業(yè)規(guī)避了更多風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

（易代儲創(chuàng)始人兼CEO劉濤）

易代儲的關(guān)鍵詞：中小微企業(yè)、靈活租倉、抗風(fēng)險(xiǎn)、客戶優(yōu)先

易代儲成立六年來，始終致力于滿足中小微企業(yè)的靈活倉儲需求、提供優(yōu)秀的倉儲運(yùn)營服務(wù)。中小微企業(yè)有什么特點(diǎn)？競爭力不夠強(qiáng)、生命力比較脆弱、受行業(yè)波動影響較大；找倉難、找倉渠道單一，短租、零租的情況下常常只能找到不規(guī)范的“農(nóng)民房”；整體議價(jià)能力差，成本降不下來；很依賴于后端的物業(yè)服務(wù)，需要強(qiáng)有力的倉儲運(yùn)營服務(wù)平臺提供支持……

在不斷滿足中小微企業(yè)倉儲需求的過程中，易代儲的發(fā)展突飛猛進(jìn)。目前易代儲有三四十家大客戶，主要滿足大客戶的小需求，剩下的數(shù)千家客戶都是中小微企業(yè)；客戶所處行業(yè)包括生產(chǎn)制造、物流、電商、社區(qū)團(tuán)購、生鮮、醫(yī)藥等。

可貴的是，易代儲天生具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)基因，據(jù)劉濤介紹，疫情期間餐飲類企業(yè)退租較多，而隨著線上經(jīng)濟(jì)的猛增，電商、社區(qū)團(tuán)購、生鮮等客戶補(bǔ)充了進(jìn)來，消費(fèi)類客戶占比從30%增長到38%，緩解了一定的壓力；而且由于主要服務(wù)于中小微企業(yè)，不會出現(xiàn)大客戶受沖擊退租，幾萬平米突然空置的重大損失。

易代儲還具有極強(qiáng)的后天抗風(fēng)險(xiǎn)意識，劉濤在疫情最初期便帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)保障園區(qū)安全、人員安全、客戶物資需求等；同時(shí)，易代儲通過租期管理模型，有效預(yù)測客戶是續(xù)租、擴(kuò)倉還是退租，提前兩個(gè)月做好預(yù)案，保證了出租率。

在對劉濤的采訪中，物流沙龍聽到最多的是“客戶優(yōu)先”、“一切落實(shí)在效率”、“不斷修煉內(nèi)功?！?/span>

“從疫情至今，易代儲強(qiáng)化修煉內(nèi)功，進(jìn)一步梳理流程并完善制度；同時(shí)我們深知只靠制度、組織、流程的改善總是存在天花板，想更進(jìn)一層提高效率必須要不斷加大對于信息化技術(shù)的投入?！睋?jù)劉濤介紹，易代儲通過全流程互聯(lián)網(wǎng)化、建立標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程和提供專業(yè)運(yùn)營服務(wù)來發(fā)揮易代儲的優(yōu)勢，將保障客戶體驗(yàn)、保證流程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范放在第一位?！耙状鷥Σ粩鄮椭蛻糇鰩靸?nèi)的優(yōu)化，如果客戶因業(yè)務(wù)減少導(dǎo)致倉庫空置，易代儲會幫助客戶獲客來填滿倉庫；如果客戶因業(yè)務(wù)增長需要臨時(shí)擴(kuò)倉，而易代儲因?yàn)槌鲎饴矢咭粫r(shí)沒有空倉提供，還會為客戶推送找倉線索，始終想客戶之所想、急客戶之所急?！?/span>

這些服務(wù)也充分體現(xiàn)了易代儲在集約化與協(xié)同化上的優(yōu)勢，背后離不開易代儲豐富的資源：自運(yùn)營全國50+園區(qū)，倉庫面積達(dá)200萬平方米，在線倉源數(shù)萬套，擁有5萬多條真實(shí)客戶線索等。

劉濤對于行業(yè)觀察透徹并且十分自省，一直謙遜地稱易代儲仍處于公司發(fā)展的第一階段，他坦誠地將易代儲與競爭對手做對比，“我們的競爭對手偏區(qū)域化，他們的決策更快速，靈活性更高；易代儲則是在服務(wù)客戶的流程制度規(guī)范性和全面性上更為出色，我們管理的規(guī)模更大、客戶群體更多且更復(fù)雜，這讓易代儲積淀了一套成熟的管理體系和解決辦法，不但在業(yè)內(nèi)備受好評，易代儲還開始輸出自身成熟的招商、物業(yè)服務(wù)能力，逐漸將服務(wù)的客戶擴(kuò)大至更多的業(yè)主。”

疫情期間，擁有很強(qiáng)前瞻意識的易代儲采取了謹(jǐn)慎細(xì)致的戰(zhàn)略，這一特點(diǎn)也持續(xù)到了現(xiàn)在。據(jù)劉濤介紹，易代儲每個(gè)季度都會帶領(lǐng)核心高管梳理公司戰(zhàn)略，分三步走：戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略解碼、戰(zhàn)略執(zhí)行，做業(yè)務(wù)預(yù)算和全面預(yù)算，通過全面預(yù)算倒逼修整戰(zhàn)略，不斷精細(xì)推敲其是否可以分解、是否可以執(zhí)行，“全套戰(zhàn)略管理約有2000張片子”，清晰的戰(zhàn)略和整體的組織能力是易代儲取得成果的原因。

劉濤將易代儲的“內(nèi)功”概括為三方面能力：招商能力、物業(yè)管理能力、IT信息技術(shù)能力，易代儲一直不斷打磨IT信息系統(tǒng)，該能力也貫穿在易代儲的招商和物業(yè)服務(wù)之中。

招商：做中小微企業(yè)的倉儲顧問

近幾年，客戶對靈活租倉的需求越來越多，特別從去年開始，很多中小微客戶不再整年租倉，而是租3個(gè)月、6個(gè)月等，這種零租的客戶明顯增加，進(jìn)一步拉高了易代儲的出租率。易代儲經(jīng)營管理部高級總監(jiān)黃浩表示，“即使是租十幾平、幾天周轉(zhuǎn)的客戶也能在易代儲找到合適的倉，我們不擔(dān)心租期太短會造成后續(xù)空置，因?yàn)楸澈笥谐渥阗Y源做支撐，僅去年獲取的客戶數(shù)就有數(shù)千個(gè)，而資源越豐富就越能突出易代儲‘靈活空間、靈活時(shí)間’的優(yōu)勢?！?/span>

采訪中，物流沙龍聽到了一個(gè)案例：易代儲北京7號院有一家存儲特殊藥品的客戶，因?yàn)槭遣筷?duì)用藥，過期了要集中收集、集中銷毀，存儲過程只進(jìn)不出，對于庫房改造有較大的要求：避光、全封閉、無塵等，需要封閉門窗、玻璃貼磨砂膜、封閉其他出入口、清理現(xiàn)有客戶、地面完全無塵等，確定意向后5天就要完成交付。易代儲物業(yè)、招商、工程三個(gè)部門立即行動，招商負(fù)責(zé)和現(xiàn)有的三家客戶溝通更換庫位，轉(zhuǎn)移貨物；物業(yè)負(fù)責(zé)現(xiàn)場清潔；工程負(fù)責(zé)封閉隔斷，并雇傭20名臨時(shí)搬運(yùn)工操作。大家每天早上7點(diǎn)開始施工，晚上加班到9點(diǎn)，僅用4天就完成了交付，保證了客戶順利入駐。從這個(gè)例子能看出易代儲整體組織能力的強(qiáng)大，方方面面快速響應(yīng)了客戶的特殊需求。

“我們團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)員，首先懂自身的產(chǎn)品，可以解決客戶哪些需求；其次懂市場，了解行業(yè)的供需變化?！秉S浩介紹道，不同于物流地產(chǎn)巨頭管理通用型高標(biāo)倉，易代儲管理非標(biāo)倉并服務(wù)于中小微企業(yè)的多元化需求，管理難度很大，因此易代儲內(nèi)部研發(fā)了庫位管理系統(tǒng)和CRM系統(tǒng)。

易代儲不斷強(qiáng)化招商能力，關(guān)鍵是“更精細(xì)化”，從管園區(qū)細(xì)化到管庫位，將園區(qū)拆分成無數(shù)個(gè)小的單元庫位，通過信息化的庫位管理系統(tǒng)，一目了然地分析每個(gè)庫位狀態(tài)、歷史情況、客戶租期、存放產(chǎn)品及特殊需求、退租及續(xù)租情況、成本毛利等，根據(jù)行業(yè)波動不斷調(diào)整及核算成本，實(shí)現(xiàn)了更科學(xué)、更合理、更精細(xì)化的管理；同時(shí)易代儲針對庫位、產(chǎn)品類型精準(zhǔn)地推送給客戶，根據(jù)客戶具體要求推送性價(jià)比更高的庫位，從而拉升整體的出租率。

“時(shí)間成本常常被忽視，而且找合適的倉不只是指倉庫硬件條件、面積和租期的契合，招工、宿舍、餐飲是否便利，運(yùn)力成本是否夠低，這些情況也至關(guān)重要?！秉S浩介紹道，“易代儲系統(tǒng)內(nèi)掌握數(shù)億平米的倉源信息，是團(tuán)隊(duì)一個(gè)個(gè)倉跑出來的，我們有的放矢地提供組合產(chǎn)品，承擔(dān)起客戶顧問的角色，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)招商，為客戶提供最低綜合成本的、最合適的方案。”

物業(yè)服務(wù)：做中小微企業(yè)的倉儲運(yùn)營后盾

“在倉儲物流園區(qū)物業(yè)管理這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，易代儲是先行者和開拓者，從無人可借鑒、摸索發(fā)展到現(xiàn)在沉淀了一套服務(wù)于客戶多元化需求的能力，做到了規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，在運(yùn)營管理方面形成了1.0的管理體系。”易代儲運(yùn)營管理部高級總監(jiān)王建大介紹道。

王建大表示，易代儲物業(yè)服務(wù)的管理體系非常細(xì)化，可以分為130多個(gè)小項(xiàng)，兩個(gè)大模塊，其中IT信息系統(tǒng)提供了非常有效的幫助。

1、第一個(gè)大模塊是安全，一方面是水電消的嚴(yán)格管理；另一方面則在時(shí)間維度——日、月、季度的安全管理，比如每日安全早會、保安巡邏打點(diǎn)，每月三級巡檢、檢查貨物設(shè)施等，每季度消防演習(xí)，非常嚴(yán)格和細(xì)化。

2、第二個(gè)大模塊是服務(wù)，分為基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，其中細(xì)化了很多小項(xiàng)，園區(qū)內(nèi)發(fā)生過、有可能發(fā)生的情況及應(yīng)對方法都列在其中?？蛻魪暮灱s到入駐直到退租、空置庫位的整理等，整個(gè)形成了一套標(biāo)準(zhǔn)的管理體系。增值服務(wù)則包括供應(yīng)鏈金融服務(wù)、集運(yùn)配服務(wù)、集采租賃服務(wù)、云系統(tǒng)服務(wù)、產(chǎn)品升級改造服務(wù)、合同法律咨詢服務(wù)。

“增值服務(wù)主要是給客戶提供便利，一種是流量類的，比如園區(qū)作為大客戶與快遞物流供應(yīng)商談集運(yùn)配服務(wù)，幫助每個(gè)客戶降低物流成本，同時(shí)提升快遞物流公司的效率；比如集中采購，幫助客戶采購包裝材料等；比如保險(xiǎn)，易代儲全國所有園區(qū)作為大客戶統(tǒng)一購買保險(xiǎn)，讓客戶享受到較低的保險(xiǎn)費(fèi)率。”王建大專門舉了幾個(gè)例子，“還有一種是勞務(wù)類，比如中小微企業(yè)不定期有些大批量的貨到貨，臨時(shí)雇裝卸工既不方便價(jià)格又高，易代儲自有的保安保潔可以幫忙提供裝卸服務(wù)?？偨Y(jié)來說，對于客戶各種個(gè)性化需求，我們盡可能把它歸類，采購供應(yīng)商或利用易代儲現(xiàn)有人員的空閑勞動力，來給客戶降低成本、提供便捷?！?/span>

隨著新客戶帶來新的需求，也給易代儲打磨產(chǎn)品帶來了正向的促進(jìn)作用。“我們不斷在思考怎樣更好地服務(wù)客戶，比如我們多了不少醫(yī)藥新客戶，有一個(gè)倉全是醫(yī)藥企業(yè)，他們?nèi)腭v后需要辦理一些手續(xù)，比如需要業(yè)主提供資料，去藥監(jiān)、工商、稅務(wù)等部門，我們可以為此增加增值服務(wù)——協(xié)助客戶辦理各種手續(xù)；社區(qū)團(tuán)購新客戶也是一樣，他們有著不定時(shí)勞動力的需求，而易代儲擁有社會化勞動力招聘的渠道和資源，可以幫助客戶進(jìn)行對接。”

不斷向前，不斷打磨產(chǎn)品

易代儲的核心發(fā)展方向是打造招商和物業(yè)管理能力，大力投入IT信息系統(tǒng)，并不斷打磨產(chǎn)品。在談到未來發(fā)展時(shí)，劉濤表示，“中國人均倉儲面積相比發(fā)達(dá)國家有很大的差距，倉庫需求缺口很大，發(fā)展機(jī)會非常多，行業(yè)不斷聚攏。目前這個(gè)行業(yè)里有做資產(chǎn)的、有做運(yùn)營管理的，易代儲穩(wěn)扎穩(wěn)打地做專業(yè)的倉儲運(yùn)營服務(wù)，目標(biāo)是在未來5～10年勝出，在經(jīng)營管理端勝出，成為非標(biāo)倉領(lǐng)域倉儲運(yùn)營的頭部企業(yè)?！?/span>

經(jīng)過六年的沉淀，易代儲聚焦中小微企業(yè)客戶，積累了一套客戶價(jià)值最大化的運(yùn)營管理方法，提升了客戶體驗(yàn)和客戶服務(wù)。時(shí)至當(dāng)下，越來越多的有倉資源方主動地走進(jìn)易代儲尋求合作，易代儲帶來收入的提升和穩(wěn)定的收益使得他們愿意和易代儲合作，易代儲也將沉淀下的經(jīng)營管理的方法惠及行業(yè)，真正地提升運(yùn)營效率，推進(jìn)行業(yè)的協(xié)同發(fā)展。（物流沙龍 郭嘉）