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機構(gòu)報告顯示,近年來,隨著國民消費的不斷升級,物流地產(chǎn)市場迎來了一輪爆發(fā)式增長。物流整體市場規(guī)模從2005年的不足3億元上升到了2016年的超過100億元。業(yè)內(nèi)分析認為,新零售業(yè)態(tài)正推動著“人、貨、場”等商業(yè)要素的重構(gòu),催生物流地產(chǎn)成為新的資本風口。

新零售催生物流倉儲市場“風口”

業(yè)內(nèi)人士認為,現(xiàn)代化物流設(shè)施是實現(xiàn)新零售的重要手段。

阿里巴巴作為新零售時代的先驅(qū)者率先提出“新零售”這一概念。該集團董事局主席馬云對此做出如下解釋,“線上與線下零售的深度結(jié)合,再加上現(xiàn)代物流、大數(shù)據(jù)、云計算等創(chuàng)新技術(shù),共同構(gòu)成未來新零售的概念。”

商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進中心發(fā)布的《走進零售新時代——深度解讀新零售》報告也認為,消費升級大趨勢下,我國商貿(mào)行業(yè)將步入新零售時代——零售商利用大數(shù)據(jù)、云計算等創(chuàng)新技術(shù),將線下與線上零售深度結(jié)合,再輔之以智慧物流,共同構(gòu)筑新零售。

在新零售概念的引領(lǐng)下,各路資本開始大舉進軍物流市場。以普洛斯為首的物流開發(fā)商在2015年開始快速擴張,收購了優(yōu)速快遞、中儲發(fā)展等;京東、寶供等運營商也開始紛紛通過自建供應鏈體系,開始向開發(fā)商發(fā)展;阿里集團與銀泰商業(yè)和上海百聯(lián)集團達成戰(zhàn)略合作,共同探索和發(fā)展新物流體系,為消費者以及零售商提供更高效的送貨服務(wù)……

今年以來,中國物流倉儲市場更是呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài)。7月,萬科宣布斥資169億元參與物流巨頭普洛斯的私有化。時至今日,萬科聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯在現(xiàn)代化倉儲設(shè)施市場的占有率約為50%。截至10月底,萬科物流地產(chǎn)已進入全國30個城市,共58個項目。“剛剛過去的‘雙11’,‘剁手族’們創(chuàng)造了超10億件的包裹,其中將有一半從普洛斯和萬科的貨倉里發(fā)出。”萬科集團執(zhí)行副總裁張旭說。

張旭認為,“中國社會消費品零售總額每年以超過10%的速度增長,物流配送搭建的供應鏈效率決定了實體零售企業(yè)業(yè)績的提升,因此未來現(xiàn)代化物流將是一門大生意。”

仲量聯(lián)行中國工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝認為,開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強烈,萬科花費巨大投資建倉庫而不是建房子,足見中國物流業(yè)現(xiàn)已成為地產(chǎn)投資者最熱門的標的之一。

物流地產(chǎn)商正加快資本化腳步

隨著電子商務(wù)行業(yè)迅速崛起,中國物流行業(yè)進入快速發(fā)展期。現(xiàn)代化倉儲卻持續(xù)短缺,物流行業(yè)成為不少機構(gòu)資本青睞的資產(chǎn)類型。

兩名中國企業(yè)家孫冬平和沈晉初于2011年創(chuàng)辦了易商倉儲。在華平的注資和管理幫助下實現(xiàn)快速擴張,目前在中日韓三國擁有60多個大型物流倉儲中心,已成為亞洲知名企業(yè)。

華平投資董事總經(jīng)理周知透露,華平在中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資重點和布局與中國經(jīng)濟發(fā)展和居民消費升級密切相關(guān)。“我們會根據(jù)中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展方向,捕捉房地產(chǎn)行業(yè)動向、進行前瞻性布局。比如,十年前,想要在中國房地產(chǎn)市場上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司。2005年至2007年,華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國開發(fā)商,如廣東富力、綠城地產(chǎn)等。2008年開始,隨著中國的消費升級和中產(chǎn)階層人群的迅速增長,華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和物流地產(chǎn)。”

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部主管蘇智淵表示,目前幾乎所有的物流地產(chǎn)商都在尋求機構(gòu)資本的支持,以求迅速打開資本化路徑。主要方式有:傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進行IPO、并購重組;嫁接海外資本尋求未來資本化擴展;積極尋求國內(nèi)融資渠道等。

近年來,物流地產(chǎn)市場熱度持續(xù)走高,物流開發(fā)商與資本嫁接的案例屢見不鮮,如RRJ和新加坡淡馬錫集團繼凱雷之后對宇培集團進行新一輪注資;GawCapital與維龍在中國建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系;黑石成為萬科物流地產(chǎn)公司的股東;易商收購了日本紅木的亞太業(yè)務(wù)。

“高標物流倉庫供應長期的稀缺性和相對其他物業(yè)類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因。”蘇智淵說。

縱向整合或成行業(yè)趨勢

2017年,一線城市高標倉庫未來供應仍將受到物流用地供應瓶頸的制約,租金延續(xù)升勢。戴德梁行研報認為,至2020年,中國對電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米,而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米,供應缺口超過1億平方米,短期內(nèi)市場將維持供不應求的狀態(tài)。

世邦魏理仕研究認為,電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶,預計將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上。此外,消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術(shù)在倉庫中的應用,并引領(lǐng)未來倉庫硬件設(shè)備發(fā)展的方向。

戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪說,面對倉儲物流設(shè)施的供應增長遠不能滿足更快的需求增長的局面,無論是供應方還是需求方,都在積極尋找從自身業(yè)務(wù)需求出發(fā)的驅(qū)動力。“在物流供應鏈中承擔商品或產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的各環(huán)節(jié)及其服務(wù)的運營商將異軍突起,成為行業(yè)的新生力量。”

世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾認為,“新技術(shù)對倉庫載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時,也將慢慢改變物流設(shè)施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對激烈的市場競爭,物流地產(chǎn)開發(fā)商在未來不僅要提供布局廣泛、標準靈活的硬件設(shè)施,同時還要提供配套的智能物流解決方案,這樣才能在物流設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域獲得更強的不可替代性。”

“開發(fā)商介入傳統(tǒng)的物流運營環(huán)節(jié),而運營商介入物流地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié),兩者彼此滲透,將打通行業(yè)壁壘,從而實現(xiàn)新的物流開發(fā)和運營結(jié)合成為新的生態(tài)圈。”單宇迪認為,縱向整合是物流開發(fā)商與運營商的共同需求。開發(fā)商以股權(quán)合作、戰(zhàn)略投資的方式整合運營商,尋求更多的需求、土地、品牌等資源;而運營商則主要通過新設(shè)公司、輕重分離、股權(quán)收購等形式整合開發(fā)商,主要獲取的是倉儲資源、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化。兩者整合后,物流開發(fā)商向運營商提供物業(yè)載體,而運營商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取,相輔相成。