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萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局在2018年有了新的發(fā)展。

2017年7月14日，亞洲最大的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯宣布私有化時，萬科隨即斥資193億港元參與領(lǐng)投，而在私有化完成后，萬科將持有普洛斯21.4%的股份。

時間的列車駛?cè)?018年。1月22日，萬科A發(fā)出公告，普洛斯從新加坡交易所主板退市完成私有化，普洛斯的股權(quán)將通過Nesta Investment Holdings，L.P持有，收購?fù)瓿杉捌章逅雇耸泻?，萬科的聯(lián)接基金擁有Nesta Investment Holdings，L.P.約21.4％的權(quán)益，將成為單一最大持有人。

收購普洛斯是萬科在物流地產(chǎn)方面最濃墨重彩的一筆，而進軍物流，萬科已謀劃已久。自2014年起萬科便開始布局物流地產(chǎn)，先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司，2017年公司共獲得物流地產(chǎn)項目36個，權(quán)益建面達到249.3萬平方米。

萬科這艘大船在房地產(chǎn)進入白銀時代的背景下，開始謹(jǐn)慎地調(diào)整航向，轉(zhuǎn)型城市運營商。在房地產(chǎn)之外的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，公司董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮也為萬科提供了另外的想象空間：物流倉儲本身便屬于萬科的優(yōu)勢業(yè)務(wù)，其目標(biāo)應(yīng)該是全球第一，而不只是中國第一。

事實上，盯住物流地產(chǎn)這塊誘人蛋糕的并不只有萬科一家開發(fā)商，復(fù)星、富力、綠地等眾多地產(chǎn)商紛紛涌進物流地產(chǎn)領(lǐng)域，并將其視作多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要一戰(zhàn)，物流地產(chǎn)終于進入了激戰(zhàn)的關(guān)鍵時刻。

在令人眼花繚亂的資本運作和產(chǎn)業(yè)布局背后，習(xí)慣了快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商如何適應(yīng)需要長期持有運營的物流地產(chǎn)？如何在高資本的投入和長周期的市場訴求中尋求平衡？

大舉擴張物流地產(chǎn)

萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的野心和目標(biāo)早已有跡可循。2014年，萬科涉入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，在一年之后，正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，集團物流板塊進入加速快道。2017年之后，萬科持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力，截至2017年9月底，萬科先后進入25座城市，新增項目41個，總面積達313萬平方米。在這其中，僅在1-9月，新增物流項目便占23個，面積達到165萬平方米。

而集團旗下物流品牌—萬緯物流地產(chǎn)隨之應(yīng)運而生，物流業(yè)務(wù)板塊初見雛形。根據(jù)萬緯物流的戰(zhàn)略布局，主要是聚焦全國三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市，截至目前，萬緯物流運營及在建總面積568萬平方米，運營及在建項目74個，進駐城市33個，服務(wù)客戶61家。

萬科在物流地產(chǎn)上的腳步并未就此停滯。想要迅速擴張，內(nèi)生式增長太過緩慢，而并購不失為實現(xiàn)規(guī)模擴張的最佳途徑。

1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財團為收購普洛斯而設(shè)立的基金成為普洛斯權(quán)益的單一最大持有人。得普洛斯者得物流地產(chǎn)天下，收購?fù)瓿珊?，萬科的物流業(yè)務(wù)圖譜逐漸清晰：形成萬緯物流地產(chǎn)與普洛斯共存的局面，萬科物流地產(chǎn)的運營規(guī)模將得到大幅提升。

從整個萬科集團的發(fā)展來看，此單交易更具意義。萬科旗下各個業(yè)務(wù)板塊的演進、變化都是為轉(zhuǎn)變城市運營商而服務(wù)。在2017年雙十一前一天的萬科年終媒體見面會上，萬科集團執(zhí)行副總裁、首席運營官張旭曾向媒體表示：“在中國，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬科的貨倉里出貨的。”

收購?fù)瓿珊?，萬科的物流版圖將擴大到近6000萬平方米，擁有超過500個現(xiàn)代化物流園區(qū)，服務(wù)超過800家優(yōu)質(zhì)客戶，占據(jù)中國物流行業(yè)60%的份額。

相比商住地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)回報周期較長，資金沉淀多。資本的重要性不言而喻，萬科深諳此道理。

除了收購普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金，其中萬科產(chǎn)業(yè)園擬認(rèn)繳出資額15億元，占比25%。主要用于投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。

收購僅僅是開始，在解決規(guī)模和資本的基本問題后，如何招商實現(xiàn)盈利則顯得至關(guān)重要。

借助資本力量，整合公司的存量資源，實現(xiàn)內(nèi)外部協(xié)同發(fā)展，萬科的策略清晰可見。

在外部協(xié)調(diào)上，去年9月，順豐速運與萬科物流簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，據(jù)其公開消息稱，雙方擬加強互動協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮優(yōu)勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區(qū)及商業(yè)配套等方面尋求戰(zhàn)略合作。

而對內(nèi)，物流地產(chǎn)與其旗下的商業(yè)、物業(yè)、軌道物業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目緊密聯(lián)系形成聯(lián)動。例如跟商業(yè)地產(chǎn)進行相關(guān)合作。

房企布局物流地產(chǎn)邏輯

規(guī)模發(fā)展之后，房企開始了自己新一輪戰(zhàn)略思考，萬科大舉進攻國內(nèi)物流地產(chǎn)的同時，綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛入局 ，物流地產(chǎn)市場一派花團錦簇。繁榮背后，是房企認(rèn)知的變化。

雖然多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型是眾多房企近年來發(fā)展的重心，但相比高歌猛進的住宅銷售業(yè)務(wù)，其發(fā)展尚未成熟，對公司收入貢獻不足，盈利依然是明天的事情。而物流地產(chǎn)的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，這吸引著眾多玩家爭相入場。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，物流地產(chǎn)回報率明顯高于其他投資性房產(chǎn)，過去幾年物流地產(chǎn)的平均租金也保持穩(wěn)健增長，目前中國一線城市物流地產(chǎn)收益率一般能達到7%-8%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。

“對于投資型物業(yè)來說，物流地產(chǎn)回報率更高，收益也趨于穩(wěn)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進如是補充。

這的確是一塊誘人的蛋糕。美國調(diào)查機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》報告顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報，物流地產(chǎn)在2017年占比20%。顯而易見，物流地產(chǎn)正受到投資者的青睞。

高昂的投資回報率背后也隱藏著巨大的發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但是人均擁有的倉儲面積達到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10。

根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，到2020年，中國電子商務(wù)市場的規(guī)模將達1萬億美元。規(guī)模的擴大將對物流配送產(chǎn)生巨大需求。

這些結(jié)果在旁證，目前為止，資本投入密集的物流地產(chǎn)在真實的市場中還有很大的成長空間。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地政策收緊的桎梏，而通過物流地產(chǎn)的模式獲取土地，對地產(chǎn)商而言，不失為一個理智的選擇。

物流地產(chǎn)投資回報期較長，收益更多依賴物流地產(chǎn)的運營能力。企業(yè)應(yīng)該如何盈利？

嚴(yán)躍進稱，當(dāng)前國內(nèi)有不少物流園區(qū)都只是被當(dāng)作簡單的倉儲空間，利用率不高。后續(xù)需要企業(yè)在產(chǎn)業(yè)聚集以及電商資源方面進行整合。除此之外，打造信息網(wǎng)絡(luò)平臺，使客戶能實現(xiàn)一鍵保修、在線跟蹤等。

越來越多的房企進入物流地產(chǎn)行業(yè)，資本的進入使得競爭格局加大。張宏偉表示，物流地產(chǎn)也要防范泡沫。“只有物流規(guī)模及范圍溢價、物流增值服務(wù)溢價才能讓物流地產(chǎn)實現(xiàn)真正地可持續(xù)增長。”