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收購普洛斯是萬科物流迄今為止最大的突破，更是萬科物流野心的體現(xiàn)。1月22日，普洛斯完成退市，萬科與其他財團為收購普洛斯而設(shè)立的基金成為普洛斯權(quán)益的單一最大持有人。自此，萬科的物流業(yè)務(wù)板塊也形成了萬緯物流地產(chǎn)（萬科物流品牌）+普洛斯的格局，這也意味著萬科的物流布局也走向了國際，萬科的物流開發(fā)邏輯也正逐漸清晰。不過，在規(guī)模增長之下，物流地產(chǎn)的低周轉(zhuǎn)、低回報也成為萬科不容忽視的問題。

目標(biāo)

全球布局計劃

聯(lián)合多家資本收購全球最大物流發(fā)展企業(yè)之一的普洛斯是萬科2017年的最大動作之一，2018年這一收購終于落地。

1月22日，萬科發(fā)布公告宣布，公司間接全資附屬子公司萬科地產(chǎn)（香港）與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化。GLP于1月22日從新加坡交易所主板退市。萬科地產(chǎn)（香港）確認向由其本身及由若干其他財團成員為收購而設(shè)立的聯(lián)接基金的總出資額約為24.54億美元。

據(jù)介紹，本次收購?fù)瓿杉癎LP退市后，聯(lián)接基金擁有Nesta Investment Holdings， L.P．約21.4%權(quán)益（Nesta Investment Holdings， L.P．持有GLP的100%實益權(quán)益），將成為Nesta Investment Holdings， L.P．及其普通合伙人權(quán)益的單一最大持有人。

從參與本輪收購方的結(jié)構(gòu)來看，大多為普洛斯原有股東，包括大量中資資本，其中，萬科為本次私有化后的新晉股東，出資比例占到21.4%，占比最高，出資金額約169.2億元人民幣。

“收購普洛斯的順利推進意味著萬科發(fā)展物流地產(chǎn)板塊很可能進入提速階段，”一位物流地產(chǎn)研究人士分析，在物流的地產(chǎn)領(lǐng)域里，萬科絕不只是試水，打造全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商才是企業(yè)的野心所在，收購普洛斯就是為了進行全球布局。

資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現(xiàn)代物流設(shè)施組合，也是全球最大房地產(chǎn)基金管理人之一，管理資產(chǎn)約390億美元。借助普洛斯在物流領(lǐng)域的資源和地位，萬科無疑可以加快企業(yè)在該領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)模和布局速度。“因為只有展開網(wǎng)狀的布局才能產(chǎn)生更大的效益”，上述人士進一步分析。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，該收購案顯示出當(dāng)前物流地產(chǎn)正在成為國內(nèi)資本追逐的對象，而且得到地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和投入。近期，除了萬科收購普洛斯之外，綠地參股東航物流混改、碧桂園聯(lián)合平安購買中集產(chǎn)城股份、榮盛聯(lián)手菜鳥網(wǎng)絡(luò)等案例不斷涌現(xiàn)，開發(fā)商投資物流地產(chǎn)已成為趨勢。

“地產(chǎn)行業(yè)逐步從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量持有環(huán)節(jié)，也讓越來越多的房企選擇轉(zhuǎn)型‘城市運營商’。由此，能夠提供穩(wěn)定且較高回報率的持有型不動產(chǎn)，有機會成為放棄資產(chǎn)配置和投資挖潛的新選擇”，嚴躍進進一步分析。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉判斷，當(dāng)前樓市面臨深度調(diào)整，未來幾年房企都將面臨洗牌。物流地產(chǎn)將是品牌房企謀求轉(zhuǎn)型的路徑之一。

手段

成立基金 借助資本外力

萬科無疑是在物流板塊野心最大的地產(chǎn)公司。資料顯示，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關(guān)的企業(yè)。2015年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，加速發(fā)展集團物流板塊。

萬科近年來將物流和商業(yè)地產(chǎn)視做除房地產(chǎn)開發(fā)外最重點的業(yè)務(wù)。除了入股普洛斯外，去年10月萬科還與4家公司共同設(shè)立60億元的物流地產(chǎn)基金，主要用于投資境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。

對此，萬科方面表示，鑒于企業(yè)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮目前市場環(huán)境，公司下屬子公司參與設(shè)立擬投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目的物流地產(chǎn)投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運作。

成立物流投資基金讓萬科有能力實現(xiàn)在領(lǐng)域內(nèi)借力發(fā)力。據(jù)相關(guān)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2017年，萬科投資物流項目23個，投資約17.8億元。最近兩年內(nèi)，萬科在全國取得物流項目用地超過40宗，幾乎每個月萬科都會在公開土地市場或者以收購方式實現(xiàn)物流地產(chǎn)項目入賬。

萬科毫不掩飾企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的進取之心，“致力于成為物流地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者”已成為企業(yè)公開的目標(biāo)與口號。

在布局方面，在收購普洛斯之前，萬科的物流業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)逐漸形成了物流地產(chǎn)體系，打造了集團旗下物流品牌——萬緯物流地產(chǎn)。按照萬緯物流的戰(zhàn)略布局，主要是聚焦全國三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市，截至目前，萬緯物流運營及在建總面積568萬平方米，運營及在建項目74個，進駐城市33個，服務(wù)客戶61家。

“除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務(wù)的領(lǐng)域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。”去年郁亮首次以萬科董事會主席的身份亮相時如是說。同時他還進一步表示，目前萬科的物流地產(chǎn)在行業(yè)大概排在第四、第五名，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國乃至全球第一。

提效

內(nèi)部各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同

值得注意的是，物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產(chǎn)運營，這也是萬科當(dāng)前不容忽視的問題。但隨著企業(yè)物流板塊的規(guī)模不斷擴張，盈利問題也將愈發(fā)凸顯。

在談及盈利話題時，萬科方面以往從未做出過多解釋。但一位熟悉萬科的相關(guān)人士則表示，物流地產(chǎn)開發(fā)周期并沒有外界想象得那么長，如果順利項目獲取一年后就能啟動經(jīng)營；持有成本也比商業(yè)地產(chǎn)低，投資回報率一般會好于大多數(shù)持有型物業(yè)項目。

物流平臺與其他業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，從而實現(xiàn)各個板塊效益提高產(chǎn)生利潤與增值。

有業(yè)內(nèi)人士分析，萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其目標(biāo)體系中的重要板塊之一。將與萬科集團旗下的商業(yè)、物業(yè)、軌道物業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目形成聯(lián)動。例如，入駐萬科商業(yè)地產(chǎn)的用戶可以在萬科物流進行倉儲等。

在外部協(xié)同方面，去年9月，萬科物流與順豐速運簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬加強互動協(xié)調(diào)，發(fā)揮優(yōu)勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區(qū)及商業(yè)配套等方面尋求戰(zhàn)略合作。 這也被外界解讀為萬科為公司旗下各地物流項目實現(xiàn)招商前置的準(zhǔn)備。

同時，收購普洛斯后，萬科也將與該公司形成協(xié)同業(yè)務(wù)效應(yīng)，利用普洛斯所擁有的高效物流倉儲網(wǎng)絡(luò)和管理能力，將完善自身的布局，也將為萬科在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式奠定重要基礎(chǔ)。

當(dāng)前國內(nèi)也有不少物流園區(qū)因為簡單粗放的開發(fā)理念而處于閑置狀態(tài)，或是簡單的倉儲功能。后續(xù)需要企業(yè)在產(chǎn)業(yè)聚集和電商資源方面實現(xiàn)多方整合等，嚴躍進表示。

張宏偉表示，地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)商到運營商的轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始。在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等“地產(chǎn) +X 產(chǎn)業(yè)”領(lǐng)域里，目前來看，并購或合作在未來對于大型品牌房企更為重要。