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房地產(chǎn)并購持續(xù)活躍，倉儲需求增加促物流地產(chǎn)發(fā)展

發(fā)布時間：2018-01-04 10:04:50 中國房地產(chǎn)報

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普華永道日前發(fā)布《房地產(chǎn)并購市場2017年中期回顧》，2017年上半年，中國境內(nèi)地產(chǎn)相關的并購交易總金額達到446億美元，同比增加78.5%；并購交易數(shù)量207起，同比增加24.7%。今年的房地產(chǎn)并購市場持續(xù)活躍。

國內(nèi)并購加速“大魚吃小魚”

從目前的案例看，第二季度尤其是7月的百億級并購案例，顯著提升了行業(yè)并購規(guī)模。

在7月結(jié)束的這場“世紀大并購”中，融創(chuàng)以438.44億元對價收購萬達旗下13個文化旅游項目公司91%的權益，富力以199.06億元接手萬達旗下77家酒店資產(chǎn)包，交易總金額達637.5億元。這是迄今中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易。

普華永道指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的區(qū)域冷熱不均、國家政策的變化、房企資金來源限制，意味著未來將有越來越多房企并購案例，未來房地產(chǎn)市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場。

“隨著市場調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競爭優(yōu)勢的體現(xiàn)，我們預計未來房企集中度還將進一步上升。”普華永道中國房地產(chǎn)行業(yè)并購服務主管合伙人翟黎明表示，“為了盡快做大企業(yè)規(guī)模，獲取稀缺土地資源，股權并購受到大中型房企的青睞，成為企業(yè)擴張的主要方式。”

業(yè)內(nèi)人士稱，大中型房企希望進一步擴張規(guī)模，小型房企也在加速轉(zhuǎn)型或退出房地產(chǎn)行業(yè)。不少限購城市的土拍政策已經(jīng)將小房企直接擋在門外；監(jiān)管層對資金的進一步收緊，也讓小型房企難以生存。“大魚吃小魚”將常態(tài)化，行業(yè)整合進一步加強。

物流地產(chǎn)成為海外并購方向

普華永道報告稱，2017年上半年，房地產(chǎn)海外投資共37起，金額達376億美金，在傳統(tǒng)地產(chǎn)海外并購受政策影響的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)投資。

“主要的地產(chǎn)海外投資仍集中于美國、英國及香港等發(fā)達地區(qū)的**城市，但東南亞等發(fā)展中地區(qū)的投資在快速增加。”普華永道稱。

另據(jù)記者了解，國內(nèi)房企也有在發(fā)展中國家開發(fā)大盤及新城項目。目前，包括碧桂園、富力、雅居樂在內(nèi)的多家國內(nèi)開發(fā)商已在馬來西亞布局逾15個項目。

“中國電商的迅速發(fā)展對全球物流地產(chǎn)的需求急劇增長，今年上半年出現(xiàn)多起物流地產(chǎn)行業(yè)的大型跨境并購。”普華永道報告稱。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來光是物流地產(chǎn)海外并購就有三例：

4月，海航旗下香港上市公司海航實業(yè)發(fā)布公告，擬以13.99億新加坡元收購新加坡上市物流公司CWT全部股份。CWT集團在新加坡管理約1030萬平方呎自有及租賃倉儲空間，包括新加坡約240萬平方呎的宏大綜合物流中心。

6月，中投集團宣布以138億美元的價格收購黑石集團旗下歐洲物流地產(chǎn)公司Logicor的全部股份，是歐洲有記錄以來第二大規(guī)模的房地產(chǎn)交易。Logicor目前擁有和運營的物流地產(chǎn)規(guī)模達1360萬平方米，分布于17個國家，其客戶包括亞馬遜等。

7月，萬科A公告，公司（擬占股21.4%）聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀集團投資有限公司、普洛斯管理層，共同參與新加坡上市的亞洲最大物流地產(chǎn)公司——普洛斯的私有化。根據(jù)比例計算，萬科出資將達到170億元人民幣。

倉儲需求增加促物流地產(chǎn)發(fā)展

物流倉儲產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了物流地產(chǎn)的繁榮。

隨著中國進入電商時代，物流倉儲需求快速增長。公開數(shù)據(jù)顯示，2011—2016年，中國線上零售總額的復合增長率為44%。2016年，國內(nèi)線上零售總額達到5萬億元，同比增長31%。國內(nèi)快遞業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，其上游倉儲業(yè)的投資規(guī)模也不斷攀升。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前我國的物流倉儲產(chǎn)業(yè)，無論是從數(shù)量、還是質(zhì)量上都遠遠落后于發(fā)達國家水平，而這也意味著我國的物流地產(chǎn)存在巨大開發(fā)空間。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017—2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資分析報告》，2016年，國內(nèi)物流地產(chǎn)經(jīng)過急速發(fā)展，已經(jīng)擁有大約14億平方米倉儲設施，2016年倉儲業(yè)投資達到6808億元，2008—2016年的復合增速達到18.7%。由此可見我國物流地產(chǎn)市場空間較大，這也是眾多房企投資物流地產(chǎn)的原因。

據(jù)記者了解，除萬科外，其他一線房企對于物流地產(chǎn)的熱情也在逐漸升溫。綠地參股東航物流混改試點，平安作為第二大股東支持碧桂園購買中集產(chǎn)城25%股份，榮盛宣布牽手菜鳥網(wǎng)絡等。來自仲量聯(lián)行關于物流地產(chǎn)的報告顯示，今年至少有254億美元的中國資本投向了物流地產(chǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)物流地產(chǎn)部總監(jiān)黃暉表示，目前中國物流地產(chǎn)的投資市場才剛剛起步，考慮到中國電商和整個零售市場的發(fā)展、規(guī)模及速度，物流地產(chǎn)還有巨大空間，相信投資規(guī)模也會逐年提升，未來類似大宗交易也將頻繁發(fā)生。