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11月中旬，蘇寧云商發(fā)布公告稱，蘇寧云商全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司擬聯(lián)合發(fā)起設立目標總規(guī)模為300億元的物流地產(chǎn)基金，用于物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資與建設。無獨有偶，近日，順豐集團也宣布與綜合房地產(chǎn)集團嘉民簽署了新的戰(zhàn)略合作協(xié)議，消息稱，雙方擬建立長期合作伙伴關(guān)系，共同合作開發(fā)建設物流倉儲設施。

作為我國物流業(yè)中的一匹黑馬，物流地產(chǎn)在近年的發(fā)展中跑得越來越快。各方勢力逐鹿物流地產(chǎn)，究其原因，還是在于這一領(lǐng)域依舊是一片藍海，電商、食品、醫(yī)藥冷鏈的興起，促使物流地產(chǎn)市場需求更為細分和專業(yè)化，無論是工業(yè)物流（高端制造業(yè)），還是消費物流（零售連鎖化及電商）對高標倉儲需求的持續(xù)旺盛也給整個物流地產(chǎn)行業(yè)提出了更高要求。

在新一輪智慧物流供應鏈的競爭中，國內(nèi)倉儲基礎(chǔ)設施普遍滯后與高標準倉儲供給不足的矛盾已經(jīng)成為物流業(yè)無法忽視的短板，而優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)作為硬資產(chǎn)也已成為物流企業(yè)持續(xù)進化的必備要素，隨著我國物流業(yè)的快速發(fā)展，其在供應鏈中的地位也將日益凸顯。

電商攪熱基建市場

當下，加大對物流基礎(chǔ)設施的投入成為國內(nèi)電商行業(yè)發(fā)展的共識。近年來，多家電商也都紛紛加碼基礎(chǔ)設施建設。

根據(jù)蘇寧云商此次發(fā)布的投資公告，首期基金目標募集資金規(guī)模50億元，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發(fā)高標準倉儲物流設施。項目目標是實現(xiàn)1200萬-1500萬平方米的管理倉儲規(guī)模，同時用于投資擬建、在建及已建成的高標準倉儲物流設施，同時尋求并購其他市場主體擬建、在建及已建成的高標準倉儲物流設施，盤活蘇寧的物流資產(chǎn)與設施，持續(xù)提升整體物流能力。

近年來，蘇寧物流一直在加快基礎(chǔ)設施與網(wǎng)絡建設，以提升整體運營效率。自2016年底收購天天快遞70%的股份以來，雙方就在倉儲、干線、末端等方面持續(xù)進行資源整合。物流設施的不斷完善也為蘇寧物流運營效率的提升提供了有力的支撐。今年的三季報顯示，蘇寧物流及天天快遞已擁有倉儲及相關(guān)配套總面積628萬平方米，物流網(wǎng)絡覆蓋全國352個地級城市、2810個區(qū)縣城市。蘇寧強調(diào)，伴隨著零售業(yè)務規(guī)模的持續(xù)增長，用戶對物流服務時效要求日益增強，物流能力對外開放不斷深化，公司急須加快獲取物流倉儲資源。

除了蘇寧，京東、阿里等龍頭電商都開啟了在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的跑馬圈地，并將物流地產(chǎn)視為構(gòu)建全新物流生態(tài)圈的一個重要布局點。今年6月20日，菜鳥網(wǎng)絡宣布與中國人壽共同設立物流倉儲基金，規(guī)模為85億元人民幣。這是菜鳥設立的首支物流倉儲基金，用于發(fā)展更好的適應現(xiàn)代物流發(fā)展的物流地產(chǎn)設施。8月16日，菜鳥網(wǎng)與榮盛產(chǎn)業(yè)新城正式簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書》，雙方將在固安打造首個京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項目將在倉儲、物流設施設備等方面實現(xiàn)智慧化。公開資料顯示，菜鳥現(xiàn)已在全國建立8個大型倉儲物流基地，并且在14個城市拿地，總投入超過200億，預計今年倉儲面積可以達到210萬平方米。馬云更是公開表示，阿里巴巴在發(fā)展到目前的規(guī)模后，必須采用重資產(chǎn)策略，大規(guī)模投資打造基礎(chǔ)設施，以確保自己的競爭優(yōu)勢。

京東則從2009年開始，就在江蘇宿遷、上海嘉定、北京亦莊以及重慶、揭陽、武漢等多個地區(qū)拿地。截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，截至2017年9月30日，京東在全國共運營405個大型倉庫，總面積已接近900萬平方米。

近年來，我國電商市場交易規(guī)模一直保持高速增長，隨之而來的，是電商自身對物流倉儲設施需求的大幅提升，某種程度上來說，電商配送需求的激增正是優(yōu)質(zhì)物流設施市場的關(guān)鍵推動因素，由此也促進了物流地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

投資前景一路向好

物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心和分撥中心等多個項目。盡管與傳統(tǒng)房地產(chǎn)有著不同的特點，但作為物流業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉領(lǐng)域，近年來也逐漸成為地產(chǎn)商投資和關(guān)注的熱點。

我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設施，但其中現(xiàn)代化物流設施僅為1.1億平方米，人均物流倉儲面積約為0.41平方米。而美國等發(fā)達國家的人均倉儲面積已達到5.41平方米。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級，人均倉儲面積的需求勢必加大。這無疑是一個龐大而又充滿誘惑力的市場。由于中國高標倉儲設施嚴重不足，而電商和消費需求在持續(xù)增長，物流地產(chǎn)的發(fā)展空間不可限量。

強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口。國際房地產(chǎn)顧問戴德梁行的報告預計，至2020年，電子商務、消費品、物流服務和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億—2.1億平方米，而屆時供應量或只有5600萬—6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米。在相當長的一段時期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應求的態(tài)勢。

因此，看好這一前景的并不止于電商與物流企業(yè)。今年7月，以萬科集團為首組成的中國財團，以116億美元，折合人民幣將近790億元的價格收購新加坡上市公司普洛斯，一度震驚了中國物流地產(chǎn)界。萬科占股21.4%，成為第一大股東，由此也迅速坐上了國內(nèi)物流地產(chǎn)巨頭的位置。

布局物流地產(chǎn)，是萬科多元化戰(zhàn)略棋盤上非常重要的一步棋。2016年，萬科物流地產(chǎn)獲得了18個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積約147萬平方米，2017年又規(guī)劃完成了150萬平方米的物流地產(chǎn)項目，包括南京、蘇州、無錫等在內(nèi)，目前普洛斯和萬科在全球擁有超過500個現(xiàn)代化物流園區(qū)，面積近6000萬平方米。

在房企眼中，物流地產(chǎn)本質(zhì)也是一種商業(yè)地產(chǎn)，同樣具有收益性強、投資回收期長、投資規(guī)模大、經(jīng)營內(nèi)容多、經(jīng)營管理要求高等特點。在我國城鎮(zhèn)化尚未完成、內(nèi)需消費高速增長的背景下，以一二線城市為代表的城市物流需求還將保持較快增長，都為物流地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。

另一方面，近兩年來嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控及地價高位難降等因素，已極大壓縮了住宅的開發(fā)利潤。相反，受益于新型城鎮(zhèn)化、第三方物流和電商企業(yè)的持續(xù)活躍，物流地產(chǎn)始終保持利潤增長。世邦魏理仕的一份報告顯示，2017年物流地產(chǎn)租金增長幅度已高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)，且更穩(wěn)定。以南京為例，一季度該市物流設施租金環(huán)比增長率為2.6%，明顯高于同期住宅、寫字樓和購物中心的租金增長率。

土地成本相對偏低、風險系數(shù)較小、收益穩(wěn)定，再加上普遍被看好的發(fā)展前景，也許就是眾多房企積極搶灘物流地產(chǎn)市場的根本原因。

高標倉儲迎來發(fā)展契機

物流地產(chǎn)集倉儲、服務于一體，園區(qū)、倉儲都是其發(fā)展的重要載體。而作為物流地產(chǎn)的關(guān)鍵組成部分，倉儲明顯是我國物流業(yè)的短板之一，可以說，倉儲物流服務已經(jīng)成為零售電商最重要的行業(yè)競爭壁壘之一。在發(fā)展智慧物流的大背景下，物流地產(chǎn)商不僅要能提供足夠的倉儲空間，更要讓這些倉儲、園區(qū)變得智能高效，才能讓物流地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。與此同時，隨著我國制造業(yè)向高端制造業(yè)的邁進，也將進一步推動第三方物流對倉儲特別是高端倉儲的需求。

目前，中國高標倉儲需求很大，但當前高標倉儲大多還只是倉儲設施的標準化，并未實現(xiàn)智能化的普及。而且，當前不少物流園區(qū)的閑置狀態(tài)，就是因為他們只能提供簡單的倉儲功能用地。土地利用也是建立在地價便宜的基礎(chǔ)之上。這也說明了，當前對于物流地產(chǎn)的開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等還有很大的潛力可挖，尤其需要在專業(yè)度方面發(fā)力，考慮產(chǎn)業(yè)聚集以及和電商資源進行整合，在發(fā)展高標倉儲的同時實現(xiàn)倉儲智能化同步發(fā)展，才能真正滿足現(xiàn)代倉儲的發(fā)展需求。

因為其物流屬性，物流地產(chǎn)不同于一般的產(chǎn)業(yè)或科創(chuàng)園區(qū)，核心客戶需求和網(wǎng)絡化布局的內(nèi)在需求驅(qū)動力較強，其運營管理能力比開發(fā)能力更為重要，甚至決定了物流開發(fā)商的發(fā)展規(guī)模以及整體收益。這就意味著，單一的物流地產(chǎn)（資本）運作模式并不能長久維系。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人工智能技術(shù)的發(fā)展，物流地產(chǎn)的運作模式也將走向信息化、智能化、透明化，這對物流地產(chǎn)界而言，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。未來，更多園區(qū)的老舊倉庫的改造將形成新的熱潮。

現(xiàn)代倉儲所面臨的不僅是物品復雜、性能各異，還因其需存儲、分揀及移動等一系列復雜流程，為其開發(fā)建設及運營都提出了較高的要求。以倉儲為核心的智能物流中心，將通過打造智能化信息管理中心，實現(xiàn)智能化存儲、分揀及移動，并借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統(tǒng)、更科學、更有競爭優(yōu)勢的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。

從投資回報率看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，要繼續(xù)保持這一勢頭，加大智慧物流和智慧供應鏈的技術(shù)投入已是必然的考慮。特別是對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，只有熟悉了物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運作緊密結(jié)合，才能發(fā)揮出投資的真正價值。據(jù)了解，已經(jīng)確立了物流地產(chǎn)目標的萬科集團已開始著力用“智慧園區(qū)”更替目前國內(nèi)八成物流園區(qū)是“農(nóng)民倉”的現(xiàn)狀，通過物聯(lián)網(wǎng)鏈接所有設施設備，每1萬平方米就有200個二維碼，借助信息服務平臺，客戶可一鍵報修、在線跟蹤……新科技的出現(xiàn)和應用正在醞釀影響未來物流倉儲發(fā)展趨勢的革新力量，再加上雄厚資本的支持，相信智慧倉儲的發(fā)展將走上快車道。