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中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展將經(jīng)歷四個(gè)階段：初建期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期。從總體上說，各類物流園區(qū)在初建時(shí)應(yīng)該注重提供其基本服務(wù)功能，在其成長(zhǎng)期則應(yīng)該發(fā)展其增值服務(wù)功能，而在其成熟期則應(yīng)該注重其拓展服務(wù)功能的挖掘?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，而物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中的一種重要的新興產(chǎn)品。

中國(guó)物流園區(qū)的發(fā)展將經(jīng)歷四個(gè)階段：初建期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)物流園區(qū)布局規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)模式分析報(bào)告》分析認(rèn)為，從總體上說，各類物流園區(qū)在初建時(shí)應(yīng)該注重提供其基本服務(wù)功能，在其成長(zhǎng)期則應(yīng)該發(fā)展其增值服務(wù)功能，而在其成熟期則應(yīng)該注重其拓展服務(wù)功能的挖掘?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，而物流園區(qū)是現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中的一種重要的新興產(chǎn)品。

轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)其主要服務(wù)功能是實(shí)現(xiàn)各種運(yùn)輸方式之間的轉(zhuǎn)換，包括公路--鐵路、海--陸和空--陸等運(yùn)輸方式之間的轉(zhuǎn)換，例如，依托港口規(guī)劃的港口物流園區(qū)和依托機(jī)場(chǎng)規(guī)劃的空港物流園區(qū)等。

初建期的贏利模式--開展大宗散貨的集疏，大宗貨物的倉(cāng)儲(chǔ)、公路及公鐵中轉(zhuǎn)、集裝箱中轉(zhuǎn)、海鐵及公鐵聯(lián)運(yùn)等。轉(zhuǎn)運(yùn)型的物流園區(qū)一般規(guī)劃建設(shè)在交通便利的位置，它們一般處于兩種運(yùn)輸方式相交匯的區(qū)位。因此，處于安建期的轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)應(yīng)充分發(fā)揮這種優(yōu)越的地理和交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在物流園區(qū)建設(shè)的初期應(yīng)注重開展提供與貨物轉(zhuǎn)運(yùn)有關(guān)的基本物流服務(wù)功能。

成長(zhǎng)期的贏利模式--利用優(yōu)厚的地理位置條件，大力發(fā)展保稅物流等國(guó)際物流服務(wù)功能。由于轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)主要是依托港口、陸路口岸，因此與集裝箱運(yùn)輸和海關(guān)監(jiān)管通道相結(jié)合的大型轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，也稱為國(guó)際貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)。其主要服務(wù)對(duì)象是國(guó)際物流，而保稅物流是國(guó)際物流的主要形式，因此，發(fā)展保稅物流是轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)在其成長(zhǎng)期的一種可行的選擇。保稅物流主要是指保稅倉(cāng)儲(chǔ)、保稅展示、出口加工、運(yùn)輸配送、網(wǎng)上交易、報(bào)關(guān)通關(guān)、代理、自由貿(mào)易服務(wù)以及其他相配套的商務(wù)服務(wù)活動(dòng)。

成熟期的贏利模式--提供物流一體化服務(wù)。物流一體化是指將原材料、半成品和產(chǎn)成品的生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售結(jié)合成有機(jī)整體，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與流通的紐帶和促進(jìn)關(guān)系。20世紀(jì)80-90年代，物流一體化被看作是企業(yè)與顧客、供應(yīng)商相聯(lián)系的能力，它使用購(gòu)買獲取、制造支持和實(shí)物配送等業(yè)務(wù)活動(dòng)資源計(jì)劃和分配控制過程進(jìn)行系統(tǒng)管理。

現(xiàn)代物流管理將供應(yīng)商和用戶納入管理范圍，強(qiáng)調(diào)使用物流一體化來取得差別優(yōu)勢(shì)，從而利用物流的競(jìng)爭(zhēng)力增加企業(yè)甚至整個(gè)供應(yīng)鏈的靈活性。從某種意義上講，未來全球物流管理的概念發(fā)展到一個(gè)嶄新的階段，其關(guān)鍵是致力于原材料到用戶的整個(gè)過程中的商品流動(dòng)的管理。因此，物流一體化所關(guān)注的焦點(diǎn)是商品整個(gè)過程的流動(dòng)，而不是傳統(tǒng)觀念的物流服務(wù)功能分割或局部效率。轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)在其成熟期不應(yīng)僅僅局限于大宗貨物的集散、集裝箱中轉(zhuǎn)和保稅倉(cāng)儲(chǔ)及保稅展示等某幾個(gè)物流環(huán)節(jié)的優(yōu)化服務(wù)上，而應(yīng)充分利用其入駐的大型航運(yùn)企業(yè)、船代企業(yè)、貨運(yùn)代理企業(yè)等長(zhǎng)期開展國(guó)際物流和區(qū)域物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，通過注重引入物流服務(wù)集成商入駐園區(qū)，為國(guó)際物流和區(qū)域物流開展物流一體化服務(wù)。

儲(chǔ)存配送類型的物流園區(qū)是指以大規(guī)模的倉(cāng)庫(kù)群為基礎(chǔ)，形成以存儲(chǔ)、配送和批發(fā)交易功能為主的物流園區(qū)。

初建期的贏利模式--開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，然后拓展品牌特許經(jīng)營(yíng)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來的大量倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是存儲(chǔ)配送物流園區(qū)贏利的一筆不可多得的寶貴財(cái)富，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只需轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，將其改造成各具特色的"有形市場(chǎng)"，便可逐步發(fā)展成為一種現(xiàn)代化的物流園區(qū)，而且園區(qū)也可從這些市場(chǎng)交易中贏得較為豐厚的利潤(rùn)。

存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)初建時(shí)一般都有較大規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)面積，利用這些倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開辦專業(yè)交易市場(chǎng)，如鋼材交易市場(chǎng)、木材交易市場(chǎng)、建材交易市場(chǎng)等，依托這些專業(yè)交易市場(chǎng)所帶來的物流業(yè)務(wù)，就可以逐步做大做強(qiáng)物流園區(qū)。

成長(zhǎng)期的贏利模式--以倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸?shù)葘I(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)切人供應(yīng)鏈，重點(diǎn)為供應(yīng)鏈中少數(shù)幾個(gè)重要客戶提供基本物流服務(wù)，并爭(zhēng)取形成企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟和伙伴協(xié)作關(guān)系，在此基礎(chǔ)上，逐步拓展其他增值物流服務(wù)功能。存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)的入駐物流企業(yè)以儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)為主，這類物流企業(yè)在發(fā)展初期，其主營(yíng)物流業(yè)務(wù)是倉(cāng)儲(chǔ)，并輔之于運(yùn)輸，由于其長(zhǎng)期發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸?shù)然疚锪鞣?wù)功能，

因此，其在基本物流服務(wù)功能上具有一定的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，容易為供應(yīng)鏈上的大型企業(yè)所接受。該類物流園區(qū)在其成長(zhǎng)期為少數(shù)幾個(gè)重要客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸服務(wù)的基礎(chǔ)上，開展配送服務(wù)是其進(jìn)一步贏利的重要基礎(chǔ)。

成熟期的贏利模式--為客戶提供基于供應(yīng)鏈管理（SCM）的物流管理。供應(yīng)鏈管理是物流管理的發(fā)展方向，在一條物流供應(yīng)鏈中，服務(wù)范圍由倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸向上可延伸到市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、采購(gòu)及訂單處理，向下可延伸到配送、物流咨詢、物流方案選擇與規(guī)劃、庫(kù)存控制、貨款回收與結(jié)算等，這些服務(wù)最具有增值性。以倉(cāng)儲(chǔ)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的后勤保障、貨運(yùn)配載、倉(cāng)儲(chǔ)配送、包裝流通加工等增值服務(wù)，在信息技術(shù)與服務(wù)支持的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)SCM需要的集成管理，代表著改造傳統(tǒng)物流產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)方式等的一種新興市場(chǎng)力量。

存儲(chǔ)配送型物流園區(qū)利用其在成長(zhǎng)期為重要客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)等基本物流服務(wù)和挖掘配送等增值物流服務(wù)的基礎(chǔ)上，在其成熟期可進(jìn)一步拓展為客戶提供基于供應(yīng)鏈的物流管理。

流通加工是為了提高物流速度和物品的利用率，在物品進(jìn)入流通領(lǐng)域后，按客戶的要求進(jìn)行的加工活動(dòng)，即在物品從生產(chǎn)者向消費(fèi)者流動(dòng)的過程中，為了促進(jìn)銷售、維護(hù)商品質(zhì)量和提高物流效率，對(duì)物品進(jìn)行一定程度的加工。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)民收入增多，消費(fèi)者的需求出現(xiàn)多樣化，促使在流通領(lǐng)域開展流通加工。目前，在世界許多國(guó)家和地區(qū)的物流園區(qū)或物流中心中都大量存在流通加工業(yè)務(wù)，在日本、歐美等物流發(fā)達(dá)國(guó)家則更為普遍。

流通加工型物流園區(qū)就是吸引一部分制造企業(yè)的分銷中心或配送中心到該物流園區(qū)進(jìn)駐，從而承擔(dān)一部分產(chǎn)品生產(chǎn)加工功能，實(shí)現(xiàn)從廠商生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品部件到客戶所需的個(gè)性化產(chǎn)品轉(zhuǎn)換銜接的物流園區(qū)，該類物流園區(qū)的主要功能是流通加工，但該類物流園區(qū)也會(huì)有倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、裝卸搬運(yùn)區(qū)等功能區(qū)域，因此，此類物流園區(qū)本身也擁有基本的貨物集散功能。

初建期的贏利模式--利用現(xiàn)有設(shè)施，改建專業(yè)交易市場(chǎng)。流通加工型物流園區(qū)在其初建期吸引商流進(jìn)入物流園區(qū)將為其提供流通加工服務(wù)奠定物流業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，因此，該類型的物流園區(qū)在其初建期應(yīng)充分利用自身的地理和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，如果能合理地對(duì)現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域進(jìn)行改造，將其改建成專業(yè)性的交易市場(chǎng)，而專業(yè)性的交易市場(chǎng)將為物流園區(qū)帶來穩(wěn)定的物流業(yè)務(wù)，為物流園區(qū)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是處于初建期的流通加工型物流園區(qū)的一種可行的贏利模式。

成長(zhǎng)期的贏利模式--發(fā)展流通加工，提供增值服務(wù)。在成功地引入商流之后，發(fā)展流通加工，提供增值服務(wù)是流通加工型物流園區(qū)在其成長(zhǎng)期的一種可行的贏利模式。

成熟期的贏利模式--建立電子商務(wù)平臺(tái)，為入駐物流企業(yè)開展電子商務(wù)物流配送服務(wù)。電子商務(wù)物流配送是指物流配送企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)技術(shù)和現(xiàn)代化的硬件設(shè)備、軟件系統(tǒng)及先進(jìn)的管理手段，針對(duì)社會(huì)需求，嚴(yán)格地、守信用地按用戶的訂貨要求，進(jìn)行一系列分類、編配、整理、分工、配貨等理貨工作，定時(shí)、定點(diǎn)、定量地交給沒有范圍限度的各類用戶，滿足其對(duì)商品的需求。

可以看出，這種新型的物流配送是以一種全新的面貌，成為流通領(lǐng)域革新的先鋒，代表了現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的主方向。新型物流配送能使商品流通較傳統(tǒng)的物流配送方式更容易實(shí)現(xiàn)信息化、社會(huì)化、合理化和簡(jiǎn)單化，使貨暢其流，物盡其用，既減少生產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存、加速資金周轉(zhuǎn)、提高物流效率、降低物流成本，同時(shí)又刺激社會(huì)需求。

綜合型物流園區(qū)是指可以全面處理轉(zhuǎn)運(yùn)、儲(chǔ)存、加工、配送等作業(yè)以及不同作業(yè)方式之間相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)的物流園區(qū)。由于綜合型物流園區(qū)具有規(guī)模大、服務(wù)功能全和投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，物流市場(chǎng)的培育需要時(shí)間，項(xiàng)目見效也要有一定的周期，因此，規(guī)劃的各類服務(wù)功能不可能一蹴而就。項(xiàng)目啟動(dòng)之初，應(yīng)該分析優(yōu)勢(shì)條件，確定起步點(diǎn)，找出贏利點(diǎn)。

初建期的贏利模式--發(fā)展基礎(chǔ)服務(wù)功能，從貨運(yùn)交易費(fèi)和場(chǎng)地出租費(fèi)中贏利。從中國(guó)現(xiàn)有的初建期經(jīng)營(yíng)狀況較好的綜合性物流園區(qū)的發(fā)展模式看，綜合型的物流園區(qū)在全面啟動(dòng)轉(zhuǎn)運(yùn)、儲(chǔ)存、加工、配送、信息服務(wù)等眾多物流服務(wù)功能上，在其初建期選擇開展轉(zhuǎn)運(yùn)、存儲(chǔ)和信息服務(wù)等功能效果較好，因此，建立貨物集散中心和信息交易中心，從場(chǎng)地出租費(fèi)和貨運(yùn)交易費(fèi)中贏利，是綜合型物流園區(qū)在其初建期的一種可行的贏利模式。

例如，浙江省首批規(guī)劃建設(shè)的綜合型物流園區(qū)--浙江傳化物流基地，物流基地建成后將包括信息管理、專業(yè)運(yùn)輸、專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、流通配送、轉(zhuǎn)運(yùn)和交易六大中心，還設(shè)有銀行、保險(xiǎn)、工商稅務(wù)、餐飲住宿、汽修汽配、人員培訓(xùn)、專案咨詢等完善的商務(wù)和生活服務(wù)系統(tǒng)。

成長(zhǎng)期的贏利模式--發(fā)展增值服務(wù)功能，為客戶提供個(gè)性化的物流服務(wù)。當(dāng)綜合型的物流園區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展期時(shí)，就需要進(jìn)一步拓展增值服務(wù)功能，因此，建設(shè)流通加工中心和倉(cāng)儲(chǔ)配送中心是其進(jìn)一步贏利的良好選擇。傳化物流基地在其快速發(fā)展期通過進(jìn)一步建立流通加工中心和倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，有效地拓展了基地的流通加工和倉(cāng)儲(chǔ)配送等增值服務(wù)功能。其中，流通加工中心采用標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)體系，充分利用基地內(nèi)現(xiàn)有的物流設(shè)施，提供個(gè)性化的加工和分揀等物流服務(wù)；而倉(cāng)儲(chǔ)配送中心是根據(jù)工商企業(yè)的需求度身定制，充分滿足不同企業(yè)的不同個(gè)性需求，它以基地內(nèi)的信息交易中心、專業(yè)運(yùn)輸中心、流通加工中心等支持倉(cāng)儲(chǔ)配送中心的日常運(yùn)轉(zhuǎn)，真正成為了工商企業(yè)的"倉(cāng)儲(chǔ)管家"。

成熟期的贏利模式--發(fā)展提供從物流一體化到供應(yīng)鏈一體化的物流服務(wù)。供應(yīng)鏈一體化以供應(yīng)鏈的優(yōu)化為核心，強(qiáng)調(diào)的是核心企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的協(xié)調(diào)關(guān)系，通過信息共享、技術(shù)擴(kuò)散、資源優(yōu)化配置和有效的價(jià)值鏈激勵(lì)機(jī)制等體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)一體化?，F(xiàn)代物流管理綜合了許多技術(shù)，如條碼技術(shù)、電子數(shù)據(jù)交換、射頻技術(shù)等，使企業(yè)物流得以從分散走向整合。

目前國(guó)內(nèi)許多零售企業(yè)建立了POSMIS系統(tǒng)，制造企業(yè)也建立了ERP或SCM管理系統(tǒng)。這些都體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)供應(yīng)鏈一體化管理的要求，供應(yīng)鏈一體化管理使原來流通渠道與企業(yè)物流的對(duì)立走向企業(yè)物流的共生。在這種新型的物流管理體制下，綜合型物流園區(qū)應(yīng)充分利用其入駐企業(yè)類型廣泛以及各類型企業(yè)在物流園區(qū)內(nèi)部集聚的優(yōu)勢(shì)條件，在其成熟期應(yīng)加強(qiáng)入駐園區(qū)相關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的合作，有效控制供應(yīng)鏈上物流、資金流、價(jià)值流、信息流等，提升以價(jià)值鏈為聯(lián)系的各相關(guān)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這是衡量一個(gè)綜合型物流園區(qū)最終是否具有競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)。