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投資物流地產(chǎn)？2017年請先了解這三個方向

發(fā)布時間：2017-03-23 09:25:33 CBRE世邦魏理仕

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需求面

電商增速放緩，消費品物流需求仍是主導(dǎo)

盡管電商行業(yè)的增長開始進入平穩(wěn)期，網(wǎng)上零售額增長從2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%，但電商行業(yè)仍將是2017年中國高標(biāo)倉庫市場的最大租戶。一些快速擴張的電商由于物流能力不足而在外尋求物流外包服務(wù)，推動三方物流公司成為物流業(yè)的另一大租戶。

作為電商的一個重要分支，跨境電商在“十三五”期間的復(fù)合增速預(yù)計將達到16.5%，推動其持續(xù)增長的根本動力在于民眾消費升級趨勢下對高品質(zhì)商品日益增長的需求與當(dāng)前國內(nèi)商品供給間的不匹配。

2016年4月的跨境電商稅收和監(jiān)管新政給行業(yè)前景帶來了一些不確定性，但5月該政策一年過渡期的的出臺以及11月將過渡期進一步延長至2017年底將使跨境電商在2017年維持較高增速，并帶動上海、深圳、大連、成都等跨境電商綜合試驗區(qū)設(shè)立城市內(nèi)保稅倉庫需求的增長。

連同電商在內(nèi)，線下零售、快速消費品和汽車等消費品行業(yè)仍將是2017年倉儲需求的絕對主力。汽車行業(yè)最近的良好表現(xiàn)值得一提。受小排量汽車車輛購置稅減半按5%征收的刺激，2016年1-11月國內(nèi)汽車產(chǎn)銷量分別同比增長14.3%和14.1%，并創(chuàng)歷史新高。

地方性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，往往能給區(qū)域物流體系的發(fā)展帶來了新的增長點。

例如成都發(fā)出的中歐班列蓉歐快鐵運量將由2016年的400列增至2017超過1,000列，三條國際干線的布局有助于增強西部地區(qū)與歐洲各國的對外貿(mào)易，帶動區(qū)域倉儲物流市場快速發(fā)展。

供應(yīng)面

一線城市土地瓶頸仍在，部分二線城市繼續(xù)放量

截止2016年末，CBRE所覆蓋的16個中國主要城市高標(biāo)倉庫總量為2229萬平方米，全年新增供應(yīng)305萬平方米，總體空置率較2015年底上漲1.5個百分點至16.9%。2016年高標(biāo)倉庫凈吸納量約260萬平方米，同比下滑24%。

2016年，北上廣深四個一線城市的一手物流用地供應(yīng)總計僅為32萬平方米，不及重慶的15%。在建設(shè)用地日益稀缺的背景下，一線城市物流用地供應(yīng)荒的情況無疑將在2017年延續(xù)。

另外，政府在一手用地的出讓中更多地瞄準終端企業(yè)；2016年物流開發(fā)商獲得的一手物流用地僅占一線城市土地供應(yīng)總量的22.3%。

此外，一線城市的物流需求外溢正在帶動周邊三、四線城市的物流地產(chǎn)建設(shè)。

例如，上海兩小時經(jīng)濟圈內(nèi)的南通和嘉興是2016年各自省內(nèi)物流用地供應(yīng)最多的城市，目前在建中的高標(biāo)倉庫分別達到36萬和21萬平方米。

二線城市的土地供應(yīng)相對充裕，并向下傳導(dǎo)至高標(biāo)倉庫市場。我們可以看到，天津、成都、重慶、蘇州這四個前期土地供應(yīng)量較大的城市將占到2017年新增優(yōu)質(zhì)倉儲總面積的52%。

對二線城市新增高標(biāo)倉庫項目的區(qū)位分析顯示，大量的新增供應(yīng)將位于各城市的新興物流區(qū)域，而傳統(tǒng)物流板塊內(nèi)供應(yīng)有限，這是城市不斷外擴、中心城區(qū)功能重新定位過程中的必然趨勢。

2017年主要城市物流倉庫供應(yīng)

租金面

供需失衡導(dǎo)致各城市表現(xiàn)分化

2017年，一線城市普遍存在的供不應(yīng)求將推動其高標(biāo)倉庫租金繼續(xù)上漲，北上廣深四城的租金漲幅預(yù)計在2%-5.6%之間。

但需要注意的是一線城市的不同板塊之間會出現(xiàn)分化，在上海的外高橋，廣州的黃埔等個別短期空置率較高的區(qū)域，開發(fā)商針對優(yōu)質(zhì)租戶能夠給予一定的議價空間。

二線城市中，成都、武漢和重慶的倉庫租金將因為供過于求而出現(xiàn)短期調(diào)整，在另外一些去化壓力較大的城市新項目的去化時間也將拉長，租戶市場的特征將逐步顯現(xiàn)。總體而言，2017年大部分城市租金增速將放緩。

新科技遇見未來

租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術(shù)在倉庫中的應(yīng)用，并引領(lǐng)未來倉庫硬件設(shè)備發(fā)展的方向。從更長遠的角度看，倉庫行業(yè)的智能化將推動開發(fā)商向提供解決方案的綜合服務(wù)商的角色進一步演變。

例如依托云計算、裝載分析、射頻識別等新技術(shù)，廣泛使用智能分揀系統(tǒng)、機器人的智能立體倉庫，將對倉庫的層高、承重、卸貨平臺配置等提出更高的要求。

我們了解到一些零售業(yè)租戶對智能立體倉庫的層高和承重需求分別達到22米和7.5噸/平方米，遠高于當(dāng)前市場上典型高標(biāo)倉9米層高和3噸/平方米的配置。

一些租戶對于LEED認證倉庫的濃厚興趣將使冷庫節(jié)能技術(shù)和屋頂太陽能技術(shù)在倉庫中得到快速地普及。

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