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近日，東百集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬與關(guān)聯(lián)人平潭睿信投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“睿信投資”）分別出資人民幣8100萬元和900萬元，共同投資設(shè)立東百瑞興資本管理有限公司。
　　東百集團(tuán)表示，新設(shè)公司將主要負(fù)責(zé)公司物流地產(chǎn)項(xiàng)目的管理及運(yùn)營，本次交易有利于進(jìn)一步完善管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制，有效推動(dòng)公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利拓展。
　　此前，除阿里巴巴旗下菜鳥、京東物流等電商企業(yè)大肆布局外，萬科、綠地、萬通、華夏幸福、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)企業(yè)和平安集團(tuán)也都紛紛擴(kuò)圍，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
　　資料顯示，萬科于2015年6月撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部，專門成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前，萬科在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地已正式獲得6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　同年，平安不動(dòng)產(chǎn)成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2015年10月，平安集團(tuán)與美國投資公司BlumbergInvestmentPartners合作，初始投資組合包含多個(gè)核心市場的全新物流資產(chǎn)，項(xiàng)目價(jià)值超過6億美元。
　　對此，萬科前高級副總裁毛大慶曾在萬科獲得廊坊項(xiàng)目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流產(chǎn)業(yè)變成了人們城市生活非常重要的環(huán)節(jié)，物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大。
　　而另一位萬科前高級副總裁肖莉也認(rèn)為，目前國內(nèi)的倉儲(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購行業(yè)的發(fā)展，因此物流地產(chǎn)具有很好的發(fā)展空間。
　　除國內(nèi)資本外，外資對我國的物流地產(chǎn)也十分看好。黑石集團(tuán)共同創(chuàng)始人蘇世民表示，黑石集團(tuán)在中國的投資規(guī)模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產(chǎn)和購物中心。
　　作為世界最大的另類投資管理公司，黑石集團(tuán)目前管理的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3560億美元。“我們就像一個(gè)籃球隊(duì)，只有在機(jī)會(huì)比較明顯的時(shí)候，我們才會(huì)投籃，而不是貿(mào)然進(jìn)攻。離這個(gè)籃球筐越近，我們越高興。”蘇世民說，黑石集團(tuán)對中國的物流地產(chǎn)投資非常樂觀，受益于中國蓬勃發(fā)展的電商市場，物流地產(chǎn)是一個(gè)很明顯的“投籃”機(jī)會(huì)。
　　安信證券分析師姜明表示，現(xiàn)階段我國物流設(shè)施供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期失衡。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年我國現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)的需求與供給比為44.9%，供給缺口達(dá)2390萬平方米。同時(shí)，來自仲量聯(lián)行的報(bào)告稱，至2020年，中國電子商務(wù)市場的規(guī)模將達(dá)1萬億美元，市場日益向B2C模式（企業(yè)對消費(fèi)者）發(fā)展，需要更多的物流配送中心與之匹配。
　　事實(shí)上，網(wǎng)絡(luò)零售、零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)正是拉動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展的三駕馬車。以普洛斯最新財(cái)年年報(bào)為例，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業(yè)，存儲(chǔ)的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫(yī)療器械等。
　　萬科副總裁譚華杰表示，中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國，但物流地產(chǎn)和倉儲(chǔ)地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。數(shù)據(jù)顯示，在美國，人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但人均擁有的倉儲(chǔ)面積卻達(dá)到了5平方米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲(chǔ)面積只有0.4平方米，不到美國的1/10。
　　“可以毫不懷疑地說，在中國所有不動(dòng)產(chǎn)分類中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場，也是目前中國所有不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機(jī)會(huì)，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。”譚華杰說。
　　姜明認(rèn)為，物流地產(chǎn)現(xiàn)階段比較熱的主要原因還是在于其價(jià)值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產(chǎn)業(yè)用地有專屬供地。另外，長約帶來的租金收入和可能有的管理費(fèi)使得運(yùn)營收入穩(wěn)定。第三，物流地產(chǎn)金融屬性較強(qiáng)，而海外地產(chǎn)商非常善于使用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿并加快資金回流。
　　平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流事業(yè)部總經(jīng)理陳沛彬坦言，給供應(yīng)鏈的生產(chǎn)企業(yè)借款、融資這種傳統(tǒng)業(yè)務(wù)以后會(huì)越來越難做，而通過物流園這樣一個(gè)硬件平臺，平安的綜合金融產(chǎn)品可以很自然地深入供應(yīng)鏈的下游。
　　但值得注意的是，現(xiàn)階段的中國物流地產(chǎn)，外資占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位。自2003年進(jìn)入中國以來，普洛斯快速布局，已占據(jù)整個(gè)物流地產(chǎn)市場份額的55%，在中國的總土地儲(chǔ)備也高達(dá)2000萬平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時(shí)曾占據(jù)超過80%以上的市場份額。
　　“目前，國內(nèi)物流企業(yè)正一點(diǎn)點(diǎn)拿回份額。”姜明說，除加速布局線下產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)階段資本市場標(biāo)的數(shù)量超出預(yù)期，在2015年普洛斯進(jìn)駐中儲(chǔ)、2016年東百集團(tuán)廣東購地、南山控股吸收寶灣物流等事項(xiàng)完成之后，A股市場上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量其實(shí)已經(jīng)超出了先前的預(yù)期，未來資本市場的較量還將加劇。
　　“未來，行業(yè)競爭就看土地和客戶的資源被誰把控。”姜明認(rèn)為，由于地方工業(yè)、倉儲(chǔ)用地的供應(yīng)有限，未來土地開發(fā)商將從一手招拍掛市場轉(zhuǎn)向二級土地市場，從而推高成本。另外，在大量中低端倉庫充斥下，市場形成惡性競爭，加上經(jīng)濟(jì)處于下行階段，貨主對倉儲(chǔ)費(fèi)用也日趨敏感。從中長期看，物流地產(chǎn)商單純依靠中國經(jīng)濟(jì)增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時(shí)代已難以維持。