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處置長期股權(quán)投資減少影響當期業(yè)績。1月29日,公司發(fā)布業(yè)績預減公告預計2015年公司凈利潤與上年同期相比減少55%-75%。公司業(yè)績大幅下滑的主要原因是2014年公司投資收益1.92億元,主要來自于處置公司及控股子公司中僑(福建)房地產(chǎn)有限公司合計持有福州豐富房地產(chǎn)有限公司35%的股權(quán),一次性增加的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益1.83億元。
　　主營收入基本與2014年持平,福州地鐵修建影響預計年底前消除。公司2015年凈利潤區(qū)間為3656-6581萬元。公司主要收入和利潤來源為百貨零售業(yè)務,近年因福州市區(qū)地鐵修建公司幾個主要賣場受周邊施工影響嚴重,收入下滑較明顯。百貨預計2016年年底前,福州地鐵有望竣工,該影響消除。另外,地鐵站就設在公司東百和東方百貨兩家主力店地下,并將兩家賣場連通。形成福州市區(qū)規(guī)模、人流、定位俱佳的購物中心。預計地鐵開通后公司百貨零售業(yè)務銷售收入將大幅反彈。
　　設立資產(chǎn)管理公司進軍物流行業(yè),涉足中國物流地產(chǎn)行業(yè)巨大空間。東百集團近期先后公告了和前安博中國副總裁合資設立物流地產(chǎn)項目GP公司,以及收購獲取佛山20萬平米物流地塊事項,智能倉儲物流轉(zhuǎn)型正加速落地推進。目前中國現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展相對落后,未來發(fā)展空間巨大。居民消費能力的提升以及電商行業(yè)的快速發(fā)展帶動了現(xiàn)代物流設施需求的迅猛增長。而中國現(xiàn)代物流設施占比不足20%,物流成本占GDP比例超過美國的2倍,未來有長足的提升空間。公司拓展物流地產(chǎn)業(yè)務將分享物流地產(chǎn)行業(yè)的快速增長,獲得未來穩(wěn)定回報對沖主業(yè)增速放緩額影響。
　　土地、團隊、資金三大要素準備到位,公司物流地產(chǎn)拓展加速落地。土地、團隊和資金是物流地產(chǎn)開發(fā)運營的三大要素,在這些方面公司均已準備到位:(1)具備較好的土地儲備和持續(xù)拿地能力,未來物業(yè)規(guī)模有望達到百萬平米級,貢獻百億級的市值增量;(2)核心團隊由前安博成員組成,物流地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富,能夠滿足大客戶較高的建設需求,股權(quán)及業(yè)績激勵到位,利益一致性高;(3)采取產(chǎn)業(yè)基金模式進行開發(fā),引入優(yōu)先級基金,成熟后通過REITs回款,持續(xù)擴張。
　　盈利預測。預測公司2015-2017年收入分別為16.7億元、25.7億元和34.6億元,分別同比增長-4.3%、53.7%和34.8%。預測歸屬凈利潤分別為0.52億元、1.49億元和2.45億元,對應EPS分別為0.12元、0.33元和0.54元,分別同比增長-64.6%、188.5%和63.7%。
　　上調(diào)目標價至26.7元,上調(diào)至“買入”評級。公司未來1年價值的主要構(gòu)成為兩部分:(1)商業(yè)+百貨NAV價值74.9億元。主要有當前在運營自有物業(yè)門店(東百大樓&擴建、東方百貨)合計面積10萬平米,以及蘭州國際商貿(mào)中心和福安市東百廣場地產(chǎn)項目;(2)測算智能倉儲價值約45億元。公司目前已公告擬收購20萬平米土地,根據(jù)行業(yè)開發(fā)項目進展節(jié)奏的慣例(約每季度開發(fā)一個),我們謹慎假設公司未來1年左右將達60萬平方設施面積,估算單位增量價值約7500元/平米,則該部分價值增量將達約45億元。綜合以上,判斷公司1年左右目標市值120億元,對應26.7元/股的RNAV價值,較當前股價有約95%空間,上調(diào)至“買入”評級。