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商貿(mào)物流業(yè)另類估值術

發(fā)布時間：2015-11-17 10:01:05 證券市場周刊

關注中物聯(lián)

在互聯(lián)網(wǎng)+時代，商貿(mào)物流企業(yè)也開始紛紛介入，轉型是大勢所趨。
　　小商品城搭建“義烏購B2R平臺”，并著力于與國家“一帶一路”戰(zhàn)略深度融合，已與“義新歐”鐵路合作。無獨有偶，H股中的同行業(yè)公司毅德國際也是選擇向這樣的方向轉型。10月16日發(fā)布的公告顯示，其全資子公司深圳市前海毅德商業(yè)管理有限公司（下稱“前海毅德”）分別與深圳中順易金融服務有限公司（下稱“深圳中順易”）及上海天地匯投資管理公司（下稱“上海天地匯”）訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并與地方政府一起，合作開發(fā)服務四川綿陽本地“互聯(lián)網(wǎng)城市”以及“公路港”物流項目。此外，公司還將在泰國合資建立首個海外項目“毅德城”。
　　上述公司的舉動意味著，國內處于領先地位的商貿(mào)物流企業(yè)開始進軍互聯(lián)網(wǎng)物流領域，投身“智慧城市”的新藍海。而商貿(mào)物流企業(yè)也借此迅速地切入了小商品城營運企業(yè)的戰(zhàn)略領域。
　　主動轉型
　　毅德國際早期的營運模式以銷售其開發(fā)的以商貿(mào)物流為特色的“毅德城”物業(yè)為主，其業(yè)主多數(shù)為希望在毅德城內積極開展業(yè)務的中小型企業(yè)主。受惠于全國興起的舊城改造計劃及城鎮(zhèn)化過程，早期非常順利的銷售為毅德國際提供了良好的現(xiàn)金流。
　　公司一直專注于中國三四線城市及部分選擇性地進入二線城市開發(fā)并運營大型商貿(mào)物流中心，截至目前，毅德國際已開發(fā)了16個商貿(mào)物流中心項目，土地儲備達1042萬平方米，2015年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)額95106.5萬元，同比下降2.46%，實現(xiàn)凈利27108.1萬元，同比增長22.72%。
　　毅德國際財務報表顯示，近幾年，隨著行業(yè)發(fā)展速度進入下行通道、經(jīng)濟增速下滑以及新產(chǎn)業(yè)的沖擊，其業(yè)績呈現(xiàn)放緩勢頭。2015年上半年，毅德國際的毛利為4.38億元，同比下降29.3%，物業(yè)銷售9.26億元，建筑面積為133508平方米，分別同比減少3.9%、4.0%。
　　而在2013年，毅德國際全年利潤增長高達444%。兩年時間，行業(yè)環(huán)境和企業(yè)盈利發(fā)生了非常大的變化。
　　這種變化在小商品城的運營商、住宅類房地產(chǎn)開發(fā)商以及同類的競爭機構身上也極為明顯。本質是由于地方經(jīng)濟過度依賴于土地財政方面，且造城運動已經(jīng)度過了發(fā)展迅速的第一階段，開始進入更高級的市場發(fā)展階段。
　　分析與毅德國際相似的同行業(yè)公司，華南城、五洲國際、卓爾發(fā)展等商貿(mào)物流企業(yè)，近兩年的業(yè)績均呈現(xiàn)放緩甚至下滑。這些公司在創(chuàng)立初期無一例外地都使用了類似的模式——點狀單項目管理。隨著企業(yè)版圖的擴大，這種點狀單項目管理方式逐漸暴露出了一些不足。
　　多方因素使公司從管理體系到標的實現(xiàn)都遇到了阻礙，并促成其重新進行集團資源的配置并調整CRM系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)和信息通路，以使其更有可持續(xù)發(fā)展能力并為集團貢獻更高的利潤。
　　借助互聯(lián)網(wǎng)東風
　　通過對全國十余家毅德城百萬商戶的實地走訪調研及大數(shù)據(jù)分析，毅德國際主動尋找到了一條能夠解決商戶目前困境、又能夠主動實現(xiàn)雙向利益回饋的價值發(fā)掘新思路。
　　2015年，公司逐步嘗試搭建一個全新的基于物業(yè)管理、運營、品牌聯(lián)合推廣、商戶成長協(xié)助的金牌物流管理系統(tǒng)。
　　要想實現(xiàn)高附加值的客戶服務，金融板塊是重中之重。2014年6月，深圳市前海毅德金融控股有限公司正式注冊成立，標志著其金融業(yè)務正式開啟。2015年4月，毅德在深圳前海取得融資租賃牌照?？偛猛醯挛谋硎荆愕驴毓山鹑趯⒁匀谫Y租賃業(yè)務為起點，發(fā)揮融資租賃快捷便利的特點，為商戶提供設備融資服務，支持全產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　隨后，10月16日，毅德國際發(fā)布公告稱，子公司前海毅德與深圳中順易、四川省綿陽市涪城區(qū)政府，在綿陽市戰(zhàn)略發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)城市”。此外，毅德同時還與上海天地匯、綿陽政府合作，戰(zhàn)略開發(fā)綿陽市“公路港”物流項目。
　　10月底，“毅起來”互聯(lián)網(wǎng)平臺上線，它將致力為商家與客戶提供電子商務、現(xiàn)代化物流、互聯(lián)網(wǎng)金融、同城O2O等一站式的智慧互聯(lián)網(wǎng)城市服務。
　　據(jù)發(fā)改委、工信部等八部委印發(fā)的《關于促進智慧城市健康發(fā)展的指導意見》，到2020年，中國將建成一批特色鮮明的智慧城市。而現(xiàn)在，毅德國際在智慧城市方面的戰(zhàn)略布局已定，預期將迎來更多政策利好。
　　關于小商品城的“義烏購”，海通證券曾預測，至2017年將實現(xiàn)150億-200億元在線交易額，加撮合交易額總計約1500億-2000億元，而更遠期的目標是線上線下合計實現(xiàn)1萬億及以上交易額。參考當前阿里巴巴約3萬億的交易額和1.3萬億市值（對應0.43倍PGMV），從長期角度有機會實現(xiàn)1萬億交易額的小商品城B2R交易平臺（且包含金融、物流等業(yè)務價值），其價值也絕不會止于2000億元。
　　那么，毅德國際的估值應該怎樣重估？中國銀河國際在11月初的研報中分析了毅德國際的物流金融板塊，該機構認為，公司已經(jīng)與平安銀行、中信銀行和招商銀行等簽訂協(xié)議，后者為公司提供融資便利。發(fā)展物流金融業(yè)務，有望在三至五年內貢獻10%的凈利潤。
　　呼應“一帶一路”
　　11月2日，國務院總理李克強對全國推進內貿(mào)流通現(xiàn)代化電視電話會議上做出重要批示，進一步推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，鼓勵發(fā)展各類主體參與，線上線下嘈合的流通新業(yè)態(tài)，切實把現(xiàn)代物流業(yè)打造成為支撐經(jīng)濟社會發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。
　　2015年6月，毅德香港（毅德國際控股全資附屬公司）與泰國曼谷開發(fā)商SitichaiCharoenkajonkul訂立諒解備忘錄，SitichaiCharoenkajonkul將成立項目公司，并向該公司注入項目地塊（占地面積共約60萬平方米）。成立項目公司及向項目公司注入項目地塊后，毅德香港將自SitichaiCharoenkajonkul收購項目公司49%的權益，總代價為10.8億泰銖（相當于人民幣1.98億元）。項目公司擬將項目地塊發(fā)展成為一個現(xiàn)代化的商貿(mào)物流項目。這將是毅德國際首個海外項目。
　　搭上這列快車，搭載在毅德國際商貿(mào)物流項目上的數(shù)以億計的中小型商戶也將很快從中獲得國際商機。毅德國際所獲得的各種落地數(shù)據(jù)、商訊和盡職調查中產(chǎn)生的以數(shù)據(jù)為基礎的調研結論，對于平臺上的各大國內商戶而言，代表著真實、快捷、低成本，而對于泰國所輻射的東南亞商戶而言，同樣意味著大量的商機和迅速的切入市場。不僅節(jié)省了大量前期工作，而且最重要的是規(guī)避了相當高的前期風險，這令雙方商戶都能在毅德國際這個商業(yè)高信用平臺上更快捷、安全地拓展商業(yè)。
　　毅德國際希望通過該項目的推進，為未來公司的海外投資夯實基礎，為搭載在全國12個“毅德城”商貿(mào)物流園區(qū)內的數(shù)億商戶帶來更低集合成本、更高物流效率的國際商機，最終促成項目間良性發(fā)展與協(xié)作，以期為公司及股東貢獻更高的利潤。
　　該項目預計最早在2016年開始預售，在2017年完工。據(jù)中國銀河國際的研報稱，項目最終凈收益歸屬于毅德國際的將為20億元。