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“宇培集團的上市計劃正在按部就班推進當(dāng)中，預(yù)計是明年下半年完成。”在接受記者專訪時，宇培集團首席運營官潘乃越如是介紹宇培集團的上市計劃。
　　“但最終上市時間要取決于外部環(huán)境，及宇培自身的發(fā)展狀況。”潘乃越表示，上市不是終極目標，只是在發(fā)展過程中的一個手段。
　　“上市之后便可打通融資通道，幫助我們把事業(yè)做得更大，全國網(wǎng)絡(luò)布局做得更健全，整體開發(fā)、服務(wù)標準再提升一些，為客戶、和社會帶來更多的效益，為合作伙伴、員工及股東創(chuàng)造更大價值。”
　　資料顯示，宇培集團于2014年年初啟動上市計劃，宇培集團董事長李士發(fā)當(dāng)時表示，2014年宇培的物流地產(chǎn)板圖將迅速擴大規(guī)模，為實現(xiàn)在香港紅籌上市的目標奠定基礎(chǔ)。
　　目前，宇培集團已在全國25個城市布局，在建和運營園區(qū)面積到今年年底將接近300萬平方米。
　　另據(jù)介紹，宇培未來的目標是在全國48個物流節(jié)點城市布局，這是第一輪。第二輪是在這48個城市繼續(xù)循環(huán)布局，有點至面，逐步完善我們在中國的物流網(wǎng)絡(luò)。
　　從最新的數(shù)據(jù)看，宇培服務(wù)的客戶群體大致為三個業(yè)態(tài)，零售及電子商務(wù)占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業(yè)及其它客戶。
　　隨著電子商業(yè)發(fā)展愈發(fā)壯大，宇培的產(chǎn)品定位及業(yè)務(wù)也在隨之進行調(diào)整。潘乃越指出，大的電商客戶有幾個共同特點，首先租賃倉庫面積比較大，對租金承受力也不錯，能貢獻較多現(xiàn)金流，且相對其他客戶，大的電商客戶在全國物流節(jié)點城市的營業(yè)網(wǎng)點比較多，也就是說全國性的、擴充性的倉庫需求較多。
　　他對電商發(fā)展未來表示看好，并預(yù)計未來電商客戶比例在其業(yè)務(wù)占比還會有平穩(wěn)提升。
　　另外，潘乃越還透露，冷鏈物流包括冷庫及冷聯(lián)配送業(yè)務(wù)將是宇培未來發(fā)展的一個增長點，公司正在嘗試在這領(lǐng)域有所作為。他認為，冷庫市場在中國較為混散，目前，成規(guī)模的、全國性的專業(yè)冷聯(lián)公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，通過在現(xiàn)有的物流園區(qū)網(wǎng)點以及現(xiàn)有的全國網(wǎng)絡(luò)客戶，把這一塊做得更好。
　　以下為記者對宇培集團首席運營官潘乃越的采訪實錄：
　　記者：去年宇培提出上市計劃，最新進展如何？資本市場對房地產(chǎn)估值是偏低的，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值水平如何？
　　潘乃越：在按部就班地推進，時間表可能是明年下半年，但最終上市時間要取決于外部環(huán)境，和我們自身的發(fā)展狀況。
　　上市之后便可打通融資通道，幫助我們把事業(yè)做得更大，全國網(wǎng)絡(luò)布局做得更健全，整體開發(fā)、服務(wù)標準再提升一些，為客戶、和社會帶來更多的效益，為合作伙伴、員工及股東創(chuàng)造更大價值。
　　在行業(yè)大劃分中，倉儲物流地產(chǎn)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是圍繞服務(wù)業(yè)來做，是制造業(yè)的有效服務(wù)補充。物流是制造業(yè)的輔助平臺，嚴格意義上屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此，受房地產(chǎn)市場的影響不是特別大。另外，從土地性質(zhì)等來說，也有區(qū)別于住宅或者商業(yè)地產(chǎn)。
　　記者：六月份宇培獲得最新注資，這是資本市場的青睞嗎？宇培自身模式有哪些比較獨特的地方？
　　潘乃越：宏觀來看，中國經(jīng)濟面還是不錯的，微觀行業(yè)來說，物流地產(chǎn)是比較有潛力的一個行業(yè)，要比住宅、寫字樓的回報好很多，比較穩(wěn)健。同時，這是一個長期收益的金融產(chǎn)品，所以比較受外部投資人的追捧。
　　回到自身，宇培在行業(yè)內(nèi)有十幾年的實踐經(jīng)驗，組建了一支優(yōu)秀的團隊，又形成了一個知名的品牌，相對來說優(yōu)勢比較明顯。在這個過程中，團隊是最關(guān)鍵的，尤其我們的創(chuàng)始人，李先生亦是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍級人物。外因、內(nèi)因、大環(huán)境、自身等因素集中在一起，外界還是比較認可我們。
　　記者：公司中長期的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？
　　潘乃越：我們的短期目標是明年下半年完成上市，宇培在全國25個城市的布局全部實現(xiàn)運營，資產(chǎn)規(guī)模達到450萬平方米。中期目標是在全國48個城市全部要布點，這是第一輪。第二輪在這48個城市繼續(xù)循環(huán)布點，網(wǎng)絡(luò)由點至面，逐步把宇培在中國主要物流節(jié)點城市的物流網(wǎng)絡(luò)建立、完善起來。
　　再往遠期看，就是做一些延伸性的服務(wù)，把服務(wù)逐步升級，附加值再增加一些。目標是成為中國物流倉儲地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的民族品牌。
　　記者：在進入城市方面有怎樣的挑選標準？在一線城市和衛(wèi)星城市有哪些不一樣的地方？
　　潘乃越：首先是要圍繞國家定位的物流節(jié)點城市進行選址，比如以北京、上海、廣州、深圳這幾個一線城市為中心，同時圍繞國家物流節(jié)點城市的布局來做。
　　這些一線城市周邊的衛(wèi)星城市，會放在下一步做。具體到這些城市里面，選址通常是在工業(yè)園區(qū)、機場、港口或者是高速公路出入口等交通便利的地區(qū)。
　　一線城市與衛(wèi)星城市的區(qū)別主要還是看城市規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市消費群體及購買力，或者對未來的市場需求。
　　一線城市需求是很旺盛，但是拿地比較困難，土地供給是有限的，隨著中心城市的定位及產(chǎn)業(yè)升級，勢必這些產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)移到一線城市周邊的衛(wèi)星城市。這給周邊這些衛(wèi)生城市帶來了大量投資機會。另外，一線城市未來還是以現(xiàn)代商業(yè)為主，物流是服務(wù)業(yè)的輔助行業(yè)，勢必要往外圍走。從市中心到郊區(qū)，從郊區(qū)到遠郊，從遠郊到周邊的衛(wèi)星城市，這是大勢所趨。
　　記者：現(xiàn)在的服務(wù)客戶是哪些？是世界500強嗎？
　　潘乃越：通?？蛻羧后w是世界500強企業(yè)客戶群體大致為三個業(yè)態(tài)，零售及電子商務(wù)占35%，第三方物流客戶占50%，另外15%是制造業(yè)及其它客戶。
　　記者：中國物流現(xiàn)在處于怎樣的發(fā)展階段？
　　潘乃越：我們很看好中國的市場，因為整個經(jīng)濟面很好，政治上也比較穩(wěn)定，政府也很鼓勵這個行業(yè)。另外中國在這方面的起點比較低，與國外發(fā)達國家比如說歐美國家、日本、新加坡的差距還是很大的。中國市場的基數(shù)又比較大，成長空間很大，同時需要規(guī)范的地方又很多。我們覺得這種時候有很多機會來發(fā)展自己，空間非常大，也很有信心。
　　現(xiàn)在應(yīng)該算是發(fā)展階段，初級階段在十年前。隨著市場資源整合階段的逐步加大，做得比較大的實力型公司就凸顯出來，一些落后的小公司勢必要被逐步淘汰出市場。
　　有很多專家或者是同行說，美國是怎么樣一個情況，和美國比中國又是怎么樣一個縣現(xiàn)狀，我一直不是特別贊同，不應(yīng)該拿中國和歐美簡單地橫向比較，更應(yīng)該縱向比較，結(jié)合中國的國情，中國實際的消費、生活習(xí)慣等不同情況而比較。
　　記者：現(xiàn)在電子商務(wù)發(fā)展得比較快，從客戶群體來說，是不是電商這塊的需求也會比較大一些？
　　潘乃越：對，這幾年電商確實是在爆發(fā)式的增長，從客戶業(yè)態(tài)來說，也是從無到有的過程，我們運營中電商占到35%左右的比例。
　　大的電商客戶有幾個共同特點，首先租賃倉庫面積比較大，對租金承受力也不錯，能貢獻較多現(xiàn)金流，且相對其他客戶，大的電商客戶在全國物流節(jié)點城市的營業(yè)網(wǎng)點比較多，也就是說全國性的、擴充性的倉庫需求較多。所以我對電商是比較看好的，預(yù)計未來這個比例會持續(xù)上升。
　　記者：前段時間宇培和海航有一個合作，具體在什么方面合作？
　　潘乃越：是同海航物流的戰(zhàn)略合作，宇培很多我們的合作伙伴都是全國性的戰(zhàn)略合作伙伴，就是雙方比較認可對方、資源相互共享的商業(yè)模式，比如說市場上有租賃或者是倉庫使用需求，對方優(yōu)先考慮使用宇培的倉庫。同時，有倉庫優(yōu)先租賃給對方使用，是互利互惠的雙贏模式。
　　實際上是結(jié)成了大意義上的利益共同體，雙方共同合作開發(fā)，包括后期運營、資產(chǎn)管理等，而且這是非排他性的，給對方相互優(yōu)惠的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
　　記者：冷鏈物流是未來的發(fā)展方向嗎？
　　潘乃越：這個剛剛起步在做，還沒有納入我們的平臺，想做得更好一點。
　　冷鏈物流包括冷庫及冷聯(lián)配送業(yè)務(wù)將是宇培未來發(fā)展的一個增長點，公司正在嘗試在這領(lǐng)域有所作為。他認為，冷庫市場在中國較為混散，目前，成規(guī)模的、全國性的專業(yè)冷聯(lián)公司還不多，宇培可以利用自身的全國性的倉儲網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，通過在現(xiàn)有的物流園區(qū)網(wǎng)點以及現(xiàn)有的全國網(wǎng)絡(luò)客戶，把這一塊做得更好。為中國冷鏈物流的發(fā)展作出一定的貢獻。
　　記者：怎么看房地產(chǎn)商做物流？在思路和想法方面有什么不一樣的地方？
　　潘乃越：各有優(yōu)勢，比如說現(xiàn)在一些國內(nèi)開發(fā)商也嘗試著做物流地產(chǎn)，他們在宅領(lǐng)域做得比較好的，但在工業(yè)、物流地產(chǎn)的領(lǐng)域，短期內(nèi)，現(xiàn)有條件下不會比我們一直從事這個行業(yè)的公司更有優(yōu)勢。
　　從經(jīng)濟學(xué)的角度來說成本也是不一樣的，誰做出來的東西更經(jīng)濟，產(chǎn)品就更有市場，它的生存能力就會更強。地產(chǎn)開發(fā)商雖然做的仍舊是房地產(chǎn)，但是業(yè)態(tài)調(diào)轉(zhuǎn)過來，經(jīng)驗、團隊、客戶資源，土地獲取等方面，還是有一定距離。
　　記者：現(xiàn)在電商物流時代，運營方面會不會做一些改變？
　　潘乃越：會有一些改變，比如說我們的電商客戶，可能并不是做一個標準產(chǎn)品，肯定會要配一些更符合電商客戶要求的綜合園區(qū)的產(chǎn)品出來，必須倉庫開的門、用電、設(shè)計及園區(qū)內(nèi)宿舍樓匹配等要求。在標準產(chǎn)品的基礎(chǔ)上怎么調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，怎么優(yōu)化產(chǎn)品，才能更符合客戶的定位和要求，這些事我們一直都在做，也一直都隨著客戶使用要求的變化而調(diào)整。
　　記者：現(xiàn)在宇培占的市場份額怎樣？
　　潘乃越：高端倉庫市場份額，從戴德梁行統(tǒng)計的報告來看，我們大概占10%左右的市場份額，這在國內(nèi)民營品牌應(yīng)該說是名列前茅的。當(dāng)然，我們非常有信心我們的市場份額會持續(xù)提升，這基于我們過去10年打下的良好基礎(chǔ)，包括我們的豐富經(jīng)驗、我們的穩(wěn)健團隊、我們的卓越品牌以及我們的粘性客戶群和我們形成的全國物流倉儲網(wǎng)絡(luò)。