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記者9日從DTZ戴德梁行2015年首場房地產(chǎn)市場分析新聞發(fā)布會上獲悉，物流地產(chǎn)來襲，武漢成商家必爭之地。據(jù)戴德梁行分析，武漢土地市場遭遇開年“冷清”，本季度土地成交量價齊跌。住宅市場方面，市場本季度月度變化較為明顯，目前讓利跑量仍是眾多開發(fā)商首要任務(wù)，隨著年初頒布和實施的多項政策與前期政策利好疊加發(fā)揮影響，市場供求關(guān)系或?qū)⒅鸩节呌诮】怠懽謽欠矫?，由于部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現(xiàn)有存量為主，整體空置率下降，然而，待下半年多個項目集中入市后，供應(yīng)激增或?qū)⒊蔀槭袌龅闹饕獑栴}。商鋪市場方面，交通網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展雖暫時帶來市場空置率的上升，但在后期或?qū)檠鼐€商圈帶來多項利好。此外，韓資品牌紛紛進入武漢市場，古田區(qū)域逐漸興起，商鋪市場競爭依舊激烈。工業(yè)市場方面，在良好的區(qū)位條件與強大的需求下，武漢工業(yè)市場發(fā)展勢不可擋，未來將成為各物流商家拓展華中地區(qū)市場的必爭之地。

土地市場冷清

本季度，住宅庫存高企及資金壓力大等問題，使得開發(fā)商拿地積極性依舊不高。據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年第一季度武漢土地成交面積僅為141萬平方米，相比去年同期下降25.4%;成交金額為109億元，同比下降14.8%。繼2014年的寒冬后，土地市場回暖仍在等待之中。

從區(qū)域來看，在新洲區(qū)大面積成交的拉動下，遠城區(qū)成交面積占比大幅上漲35個百分點。除新洲外，漢陽及東西湖也為本季度成交主力，三區(qū)占全市土地成交總量的55.7%。溢價成交地塊占比與同期相比有明顯下降，底價成交、流拍和撤牌占比相應(yīng)有所增加。

在土地用途方面，綜合用地和住宅用地仍是武漢土地市場的成交主力，兩者占比超8成。商服用地成交占比同比增加10個百分點至19%。競得企業(yè)中，國企拿地相對活躍，其競得土地面積占總量的54%，超民企12個百分點。

量升價穩(wěn)依然是今年樓市主基調(diào)

本季度為傳統(tǒng)春節(jié)淡季，與此同時多項政策陸續(xù)實施、出臺，欲給力住宅市場：1月公積金互提互貸新政正式實行，2月央行降準降息為樓市加碼，3月初《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式進入實操階段，季度末二套房貸首付比例下限、公積金二套房貸下調(diào)，為樓市再添一把火以促回暖。

在市場供應(yīng)方面，雖然1、2月武漢主城區(qū)住宅供應(yīng)創(chuàng)同期歷史新高，但是進入3月供應(yīng)量一反常態(tài)，出現(xiàn)銳減，導(dǎo)致本季度整體供應(yīng)量同比下降4.6%至199.1萬平方米，環(huán)比下降42.0%。供應(yīng)區(qū)域分布上，漢陽中心及關(guān)山片區(qū)仍保持主力地位，兩者供應(yīng)占主城區(qū)供應(yīng)總量44.8%。青山片區(qū)同比降幅最大，為75.2%。2月在春節(jié)淡季的影響下成交量環(huán)比下降55.1%。然而進入3月，在前期限購限貸松綁等利好政策影響下，成交量迅速回暖，環(huán)比上漲近一倍，并刷新了歷史同期銷量記錄。一升一降使得本季度武漢主城區(qū)商品住宅成交量整體環(huán)比下降32.7%至 24,441套，但同比上漲30.8%。

成交價方面，據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月至3月期間，武漢主城區(qū)商品住宅成交均價環(huán)比微降0.9個百分點至每平方米9,982元，但同比上漲5.7%。分區(qū)域看，關(guān)山區(qū)以6,714套居于成交量首位，漢口中心以15,005元居于成交價首位。

大量開發(fā)商現(xiàn)階段仍將視讓利跑量為主要任務(wù)，從而緩解其資金壓力，故本行預(yù)期成交價短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅上漲。隨著春節(jié)淡季影響逐漸退去，在寬松政策的利好下，預(yù)計下季度市場成交量將有所回升。整體來說市場處于穩(wěn)定調(diào)整期，在今年與去年各項利好政策疊加的影響下，市場供求關(guān)系或?qū)⒅鸩节呌诮】怠?/p>

新寫字樓項目延期，市場暫以消化存量為主

從空置率看，受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速放緩及工程進度滯后等因素的影響，部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現(xiàn)有存量為主，整體空置率環(huán)比下降2.0個百分點至15.7%。由于大多數(shù)企業(yè)在進行選址與搬遷時優(yōu)先選擇剛退租或即將退租的物業(yè)，本季度全市凈吸納量僅2.0萬平方米。由于部分樓宇較好的入駐情況及戰(zhàn)略發(fā)展需求，導(dǎo)致部分寫字樓提升租金至每平方米每月125.4元，環(huán)比上漲2.0%，同比上漲6.8%。

從成交企業(yè)看，搬遷及搬遷加擴租仍是其主要驅(qū)動因素;另外，以往大量優(yōu)質(zhì)寫字樓的入市吸引了眾多企業(yè)新進武漢，提升該驅(qū)動因素占比至24%。在行業(yè)分類方面，本季度租賃需求主要集中在金融與數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)，其中P2P網(wǎng)絡(luò)金融公司表現(xiàn)尤為突出。同時，制造及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)延續(xù)上季度表現(xiàn)，保持了較為強勁的租賃需求。

隨著下半年多個優(yōu)質(zhì)項目或?qū)⒓腥胧?，屆時武漢優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓市場將出現(xiàn)進一步調(diào)整，租金將會有所波動，空置率將有所回升。供應(yīng)激增或?qū)⑹俏錆h寫字樓市場未來發(fā)展道路上難以避免的問題，但良好的商務(wù)環(huán)境將會有助于新興企業(yè)的成長與發(fā)展，而這些企業(yè)也或?qū)槲磥韺懽謽鞘袌鲂枨筇峁┰丛磩恿Α?/p>

抓緊交通體系規(guī)劃機遇助商業(yè)物業(yè)升級　武漢商業(yè)將迎來多元化競爭

武漢市國土資源和規(guī)劃局表示，武漢今年將修編綜合交通體系規(guī)劃，計劃至2049年將武漢打造成國際樞紐城市、世界公交都市。本行認為，交通體系構(gòu)建對武漢商鋪市場影響表現(xiàn)為“先種樹，后乘涼”。據(jù)DTZ戴德梁行武漢公司研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，本季度武漢整體空置率環(huán)比上漲0.4個百分點至8.2%。究其原因，一是去年年底4號線二期開通，武漢摩爾城抓住時機，于本季度開始籌備為期六個月的硬件升級與品牌調(diào)整，帶動王家灣商圈空置率微漲1.6個百分點;二是地鐵6號線封路施工對中山大道商圈持續(xù)產(chǎn)生影響：部分成長型商戶面對租金壓力時選擇退租，使得該商圈空置率微漲1.1個百分點。但隨著二環(huán)線“畫圓”、BRT快速公交通車和軌道交通的發(fā)展，武漢各商圈周邊交通將逐步實現(xiàn)自我“微循環(huán)”，這將對各商圈內(nèi)租金、空置率、品牌檔次等帶來多方面的利好影響。

在品牌方面，武漢商鋪市場新入品牌繼續(xù)保持多樣化的國際色采。“韓國熱”遍地開花，看好武漢餐飲市場，咖啡陪你、漫咖啡等韓國咖啡品牌擴店勢頭強勁，其良好的市場表現(xiàn)也吸引了炸雞品牌Pelicana(百利家樂)于本季度進入武漢市場，加劇了餐飲業(yè)的多元化競爭。此外，歐美奢侈品牌熱度不減，Giorgio Armani、Fendi、Byblos等品牌首次入漢。檔次升級已成為武漢國際廣場、漢街萬達等各大商場搶占顧客的重要策略之一。

開年來武漢商鋪市場的“新年新氣象”有三。一是“新秀”：今年武漢還將有至少13家商業(yè)體入市，屆時將為商業(yè)市場帶來約133萬平方米的新增供應(yīng)。二是“興起”：從區(qū)域看，古田宜家薈聚購物中心、凱德古田廣場、海爾“智慧城”等將落戶古田。硚口古田區(qū)憑借人口基礎(chǔ)與地價優(yōu)勢，聚集了眾多大牌開發(fā)商，成為新興熱點地區(qū);此外，漢口區(qū)域商業(yè)亦正呈現(xiàn)由中心向外圍擴散的新趨勢。三是“新潮”：樂天瑪特超市華中首家1號店即將落戶南湖武昌府，“漢韓合資”的韓國城也計劃于2016年落成，之后包括樂天百貨、韓華集團等來自韓國的約2,000家食品、文化和服務(wù)企業(yè)亦將陸續(xù)進駐于此。武漢零售市場多元化競爭已是勢不可擋。

電商拿地自建物業(yè)漸成潮流　武漢成商家在華中的必爭之地

租金方面，由于傳統(tǒng)高標庫物流商年后的租金調(diào)整，武漢高標庫整體租金升至每月每平米26.5元，環(huán)比上漲1.2%。然而，去年位于非傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)的高標庫大量入市，使得整體租金同比下降6.5%。

空置率方面，受春節(jié)假期因素影響，部分商家表現(xiàn)出臨時增倉的需求。另外，電商拿地自建物業(yè)的趨勢越來越明顯，例如唯品會和京東就已遷入自建高標庫。此外，由于去年年底短期內(nèi)的大量集中供應(yīng)令武漢市場整體的空置率較高，而本季度增減相抵，使得整體空置率變化不大，僅微降1個百分點至50%。

從現(xiàn)狀看，電商分布組團，以京東、唯品會、蘇寧為代表的電商均已扎根武漢，形成了東西湖保稅區(qū)為代表的成熟電商組團，后續(xù)又出現(xiàn)了江夏和葛店這類新興電商組團。此外，武漢憑借其九省通衢的地理優(yōu)勢，良好的政策與科技環(huán)境，其物流樞紐城市戰(zhàn)略地位正逐年提升，從而吸引了眾多知名物流地產(chǎn)商相繼啟動占位計劃，其中以GLP表現(xiàn)最活躍。展望未來，根據(jù)美國每1億美元GDP對10,000平方米高標庫面積的比例測算，截止2014年年底，武漢高標庫需求容量為1,604萬平方米，市場潛力巨大。在良好的宏觀條件與強大的需求下，武漢工業(yè)市場已成焦點，前景看好。