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回顧2014年，少了以往的紛雜和亂象，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在以一種有序的方式完成著自我價值的實(shí)現(xiàn)?；?ldquo;聯(lián)姻”或上市，這些企業(yè)在經(jīng)歷了多年默默無聞的耕作之后，都以自己的產(chǎn)業(yè)故事打動和吸引著更多的客戶、投資者與地方政府。

產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營風(fēng)生水起，物流地產(chǎn)成兵家必爭，商貿(mào)物流地產(chǎn)變身平臺整合商，形態(tài)各異的運(yùn)營模式極大豐富了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)圈。盡管酸甜苦辣、發(fā)展不一，它們的生存狀態(tài)卻真實(shí)反映了中國產(chǎn)業(yè)升級過程中的喜與悲。

宏觀政策的改變正從市場環(huán)境的層面促動著行業(yè)聚變，新的投資和運(yùn)營主體紛紛跟進(jìn)，互聯(lián)網(wǎng)思維等新概念也在敲響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大門，行業(yè)正以從未有過的勢能加速發(fā)展繁榮，而2015的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)春潮將更為可期。

工業(yè)用地政策變局

從傳統(tǒng)意義上講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的要素非土地莫屬。然而今年以來，隨著國家和地方層面對于規(guī)范工業(yè)用地土地出讓和園區(qū)招商優(yōu)惠政策的規(guī)定接連出臺，原本工業(yè)地產(chǎn)的政策紅利正在消失。

從去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相繼出臺了相關(guān)工業(yè)用地集約化利用政策，推行工業(yè)用地彈性出讓制度、“先租后讓”等措施規(guī)定。

在各地已有政策落地的情況下，國土資源部又從中央層面對彈性出讓制度、“先租后讓”、差別化地價政策以及分期供地方式進(jìn)行了定調(diào)，試圖從過去的局部地區(qū)城市全面推廣到全國。在國土資源部的力推下，《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》于9月正式實(shí)施。

對比各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新政可以發(fā)現(xiàn)，以北京和上海為代表的一線城市對于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割政策不斷收緊，并明確規(guī)定了極為苛刻的有條件的分割辦法。與此同時，以武漢、青島、杭州為代表的二三線城市卻仍在放開產(chǎn)權(quán)分割用地限制，工業(yè)用地上物業(yè)形態(tài)也更為豐富。

公允地說，對比一線城市的產(chǎn)業(yè)集聚能力，中小型城市無論在企業(yè)質(zhì)量還是數(shù)量上都難以與之媲美，即使將產(chǎn)業(yè)園區(qū)放在同一起跑線上，先天的缺陷也讓這些城市難以發(fā)力。

而上海市在8月12日發(fā)布的《關(guān)于中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見》中推出的“綜合用地”概念則給了人們更多的啟示，以用途混合的土地來靈活管理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地的措施未來或許可以在部分地區(qū)進(jìn)行復(fù)制。

除了針對工業(yè)用地的新政，12月9日，國務(wù)院還發(fā)布了《關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》。其中提到，“各地區(qū)一律不得自行制定稅收優(yōu)惠政策;未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，各部門起草其他法律、法規(guī)、規(guī)章、發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域政策都不得規(guī)定具體稅收優(yōu)惠政策”。

政策環(huán)境的變化固然限制了部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展空間，但正如聯(lián)東集團(tuán)常務(wù)副總裁梁環(huán)宇所說，工業(yè)用地新政是把雙刃劍。“一方面園區(qū)確實(shí)難做了;另一方面，行業(yè)門檻提高了，這是一個幫助行業(yè)去偽存真的過程——越好的城市土地資源越緊張，矛盾越突出，政府就越有選擇余地，可以充分進(jìn)行考察，最終選擇那些真正管工業(yè)、做實(shí)事的園區(qū)開發(fā)商和運(yùn)營商。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資本年

原有的政策紅利消失了，但是經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展壯大之后，越來越多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始得到國際市場上投資人的認(rèn)可，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了“資本年”。

3月29日，作為香港資本市場上第一家主打“中國市場化產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營商”概念的公司，武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商光谷聯(lián)合正式登陸香港聯(lián)交所。6月27日，主打商務(wù)園區(qū)運(yùn)營的億達(dá)中國也在香港聯(lián)交所掛牌上市。8月25日，主打“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”的廊坊市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)宏泰發(fā)展也正式登陸港交所主板。

在“沖規(guī)模”的第一階段結(jié)束之后，完成原始積累的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過上市將手中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為進(jìn)行新一輪擴(kuò)張的資本。

另一方面，對于一些上市準(zhǔn)備還不充分的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言，引入外資私募基金成為趨勢。今年5月29日，上海物流地產(chǎn)企業(yè)易商集團(tuán)出售20%股權(quán)予荷蘭最大的養(yǎng)老基金;而同樣位于上海的宇培集團(tuán)也在今年陸續(xù)獲得凱雷、湯森、RRJ和獅城控股的投資。

不過聯(lián)手外資基金只是手段，宇培還是將上市作為終極目標(biāo)。“目前凱雷與湯森的第一輪投資已經(jīng)用完，未來還有追加投資意向，”宇培集團(tuán)表示，“目前我們還是要繼續(xù)沖資產(chǎn)規(guī)模，為2016年上市打好基礎(chǔ)”。

PPP模式興起

不論是今年登陸香港資本市場的三只產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新股，還是華夏幸?；鶚I(yè)這家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老牌勁旅，都有著十分類似的發(fā)展模式。雖然說法各不相同，但核心都是“產(chǎn)業(yè)+新城”的產(chǎn)城融合模式。

10月初，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》，明確了地方政府融資的兩個新方向，一是自發(fā)自還的地方債，另一個就是PPP。此后，省級PPP(公私合作模式)指導(dǎo)意見接連出臺。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發(fā)了關(guān)于推廣政府和社會資本合作模式的實(shí)施意見。

在土地財(cái)政收入減少、地方債受到規(guī)范等背景下，PPP作為化解存量債務(wù)以及今后城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用事業(yè)建設(shè)的重要融資渠道，被各界寄予厚望。在這樣的趨勢下，包括中信地產(chǎn)在內(nèi)的許多國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛跟進(jìn)，發(fā)布了與各個地方政府簽訂的PPP戰(zhàn)略。

然而實(shí)際上，以華夏幸?；鶚I(yè)為代表的中國民營產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商早就開始踐行這種模式。在PPP的合作中，核心在于解決好“三種關(guān)系”：企業(yè)與客戶的關(guān)系、企業(yè)與政府的關(guān)系以及企業(yè)自身運(yùn)營的問題。而不論是華夏幸?；鶚I(yè)的“產(chǎn)業(yè)新城”，還是宏泰發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)”，核心都是在保持與地方政府良好合作關(guān)系前提下解決了企業(yè)自身盈利和城市發(fā)展的問題。

在固安模式中，華夏幸福代為一級開發(fā)和園區(qū)招商，也就是代行政府職能，換取的收入是基建費(fèi)用、土地整理費(fèi)用、園區(qū)服務(wù)費(fèi)的110%，也就是前期費(fèi)用全部返還后提成10%，以及新增落地投資額的45%。在這個過程中，PPP模式既緩解了政府承擔(dān)基建職能之后的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也利用市場的力量提升了效率。

隨著各地方政府對于PPP模式的進(jìn)一步認(rèn)可，這類民營產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商未來還將獲得更大發(fā)展空間。

商貿(mào)物流地產(chǎn)

平臺夢

面對阿里這個“超級平臺商”在資本市場的空前成功，曾經(jīng)也叱咤中國商業(yè)圈、甚至獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷好多年的房地產(chǎn)商們，沒有一個敢說不暗自羨慕。尤其是在線下同樣具有海量中小企業(yè)客戶資源的商貿(mào)物流地產(chǎn)商。

雖然他們從前幾乎完全沒有、也根本不需要通過服務(wù)旗下的大批中小企業(yè)來賺錢，但房地產(chǎn)市場的整體萎靡讓他們低價拿地快速分割銷售的滾動開發(fā)模式受到了威脅。雖然從報(bào)表上看，他們的日子比住宅地產(chǎn)商還是好過許多，但人無遠(yuǎn)慮必有近憂，平臺化戰(zhàn)略也成了他們的共同選擇。

9月14日，五洲國際控股有限公司宣布，平安不動產(chǎn)擬于5年內(nèi)就五洲國際集團(tuán)未來的專業(yè)批發(fā)市場及物流項(xiàng)目進(jìn)行總額不高于人民幣15億元的戰(zhàn)略投資。

11月23日，毅德國際控股也宣布，公司的間接全資附屬公司深圳市毅德投資管理有限公司于2014年11月22日與平安銀行訂立協(xié)議。

而與優(yōu)先選擇打造自身的金融服務(wù)平臺不同，以卓爾發(fā)展與華南城為代表的另一批商貿(mào)物流開發(fā)商選擇的是首先完善線上平臺。通過植入支付、結(jié)算、店鋪線上運(yùn)營等服務(wù)，商貿(mào)物流地產(chǎn)商可以幫助客戶拓展銷售渠道、提高倉儲物流鏈服務(wù)的運(yùn)作效率。

不論金融大平臺還是電商大平臺，對于商貿(mào)物流地產(chǎn)商而言都是殊途同歸。以線下數(shù)以萬計(jì)的中小企業(yè)為核心資源建立服務(wù)平臺之后，以前的地產(chǎn)商有機(jī)會真正轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營商”，在閉合生態(tài)圈中拓展新的盈利模式，并實(shí)現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的跨越。