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物流地產(chǎn)業(yè)其本質(zhì)屬于建筑不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)、買賣、租賃，只是其標(biāo)的物不是一般消費(fèi)性住宅，而是提供給工廠、物流中心、貨運(yùn)業(yè)所需的營運(yùn)場地。以往企業(yè)或許會(huì)選擇購地自建營運(yùn)場地，但是企業(yè)的經(jīng)營是隨市場波動(dòng)的，購地自建不僅風(fēng)險(xiǎn)較大，也容易限制企業(yè)本身的擴(kuò)張速度，因此最快、也最保險(xiǎn)的方法，就是租賃適合的營運(yùn)場所，并視市場狀況調(diào)整租賃空間。

以現(xiàn)在最熱門的跨境電商為例，商品一旦離開本國，就需要有暫時(shí)的倉儲、轉(zhuǎn)運(yùn)、加工場所，這大大促進(jìn)了物流地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展。更重要的是，在1995年以前，物流中心多是為特定客戶量身訂做，十多年過去，這些舊式物流中心可能要花許多成本改造，才能符合現(xiàn)代物流對于防臺、抗震、作業(yè)動(dòng)線的需求。

例如，以往因?yàn)樨浳锓N類少、數(shù)量多，物流中心一樓需要盡量高大以利堆高機(jī)裝卸，但是現(xiàn)在商品種類多，這樣的物流中心可能浪費(fèi)儲位空間；以往的物流中心可能以倉儲為主要目的，因此貨車?？看a頭不需要太多，而當(dāng)代的物流強(qiáng)調(diào)快速轉(zhuǎn)運(yùn)、越庫，因此會(huì)需要多車輛同時(shí)?？浚@些因素，造成新式物流中心的需求大量增加，也使得物流地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。

過去的物流地產(chǎn)，自動(dòng)化程度可能很低，也沒有什么先進(jìn)的倉儲管理系統(tǒng)，各地區(qū)型物流中心多以人力管理為主，彼此間訊息交換的程度較低，因此庫存水平高、缺貨率高。

如今，隨著廠商對市場的掌握度增加，以及對于統(tǒng)一管理的需求增加，需要有一個(gè)中央級的物流中心，除了指揮各分區(qū)物流中心的庫存調(diào)度，也可導(dǎo)入自動(dòng)化儲運(yùn)設(shè)備以及倉儲管理系統(tǒng)（WMS），使得物流中心的處理訊息可以與客戶相關(guān)的信息系統(tǒng)對接。

同時(shí)隨著物流的需求增加，地產(chǎn)業(yè)必須有能力開發(fā)整體的物流園區(qū)，提供物流中心所需要的周邊服務(wù)，例如基本的餐飲設(shè)施、警消單位、廢棄物和廢水處理中心、變電站、加油站、車輛和堆高機(jī)維修中心，甚至有簡易的公園綠地，以及太陽能、風(fēng)力集電設(shè)施等。

功能齊全的物流中心，或許單位租金較高，但是因?yàn)橹苓呍O(shè)施齊全，對物流營運(yùn)廠商而言反而能降低整體成本。然而，要開發(fā)物流園區(qū)，需要有政府的公權(quán)力介入，以及完整的配套法規(guī)。

不管是單一的物流中心，或是功能齊全的物流園區(qū)，規(guī)劃面積多大，樓地板空間有多少，其實(shí)不再是現(xiàn)代物流地產(chǎn)的規(guī)劃重點(diǎn)。重要的是，客戶進(jìn)駐之后，能透過此點(diǎn)在最短時(shí)間內(nèi)觸及到那些消費(fèi)市場，并且降低物流作業(yè)成本。

目前全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商之一普洛斯集團(tuán)，在全球20多個(gè)國家都建設(shè)有現(xiàn)代化物流中心，除此之外普洛斯集團(tuán)還有相當(dāng)完整的物流智庫，幾乎各國的基礎(chǔ)設(shè)施、人口結(jié)構(gòu)、稅制、建筑法規(guī)，普洛斯集團(tuán)均做了很深入的分析，因此只要客戶有需求，普洛斯可以很快幫客戶蓋出適合的物流中心。

不過，不見得世界級的物流地產(chǎn)開發(fā)商就一定無往不利。以印度為例，最大的地產(chǎn)開發(fā)商是IndoSpace；在歐洲，最大的地產(chǎn)開發(fā)商是Goodman嘉民，不同地區(qū)有不同的產(chǎn)業(yè)特性以及法規(guī)稅制，要成為物流地產(chǎn)界龍頭，掌握客戶需求與產(chǎn)業(yè)趨勢，依然是關(guān)鍵成功因素。

先進(jìn)的物流地產(chǎn)規(guī)劃會(huì)吸引大量資金與人才，因此理論上，政府應(yīng)該協(xié)助甚至主導(dǎo)物流地產(chǎn)開發(fā)，才能使物流地產(chǎn)與城市配套發(fā)展，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。物流地產(chǎn)在規(guī)劃上，必須要能與國際接軌，例如樓地板荷重、梁柱間距、碼頭高度、進(jìn)出門口寬度等，甚至要有合理、公開的租金結(jié)構(gòu)，并由政府當(dāng)房東。如果一個(gè)國家的物流地產(chǎn)大部分都是以民間私有為主，用戶與個(gè)別業(yè)主談判，將會(huì)拖長整體進(jìn)駐時(shí)間。

物流地產(chǎn)商還需要了解，不同國家的地區(qū)驅(qū)動(dòng)物流活動(dòng)的主要產(chǎn)業(yè)是什么，才能開發(fā)出好的物流地產(chǎn)。例如，印度主要的物流活動(dòng)來自汽車、紡織、制藥、水泥業(yè)；美國主要的物流驅(qū)動(dòng)力來自食品、飲料與電子商務(wù)活動(dòng)；而中國的主要物流活動(dòng)來自鋼鐵、水泥、紡織、電子業(yè)與近來興盛的電子商務(wù)活動(dòng)。

此外，物流地產(chǎn)商也需要分析，不同產(chǎn)品從最初生產(chǎn)到其最終使用地點(diǎn)的距離，這個(gè)距離愈遠(yuǎn)，就愈有物流中心存在的價(jià)值。以家電為例，如果僅是國內(nèi)消費(fèi)用，物流中心內(nèi)需有較多料架，也須規(guī)劃維修中心或是逆物流處理場所；但是如果屬于出口導(dǎo)向，可能就得考慮更多復(fù)雜的流通加工、改包裝、改電壓、改標(biāo)簽、貨柜堆棧等活動(dòng)。

成功的地產(chǎn)商或許很難預(yù)測下一個(gè)承租客戶實(shí)際的使用目的，但是保持物流中心的擴(kuò)充彈性或是空間變更彈性總是正確方向。

物流中心的整體土木建筑或許相對消費(fèi)性住宅要簡單得多，但是內(nèi)部空間的規(guī)劃，以及相關(guān)的管理措施，都需要因應(yīng)進(jìn)駐客戶的不同而調(diào)整：

從事電子商務(wù)的物流中心，其地點(diǎn)當(dāng)然要選在都會(huì)周邊，并且要有足夠的進(jìn)出碼頭；

如果屬于儲存型的物流中心（例如銀行業(yè)、電信業(yè)的文件中心），就要有更好的防震與消防設(shè)施；

如果屬于產(chǎn)業(yè)支援型的零件中心（如汽車產(chǎn)業(yè)），物流設(shè)施規(guī)劃就需要能提供穩(wěn)定的電力以及備援設(shè)備，使自動(dòng)倉儲系統(tǒng)可順暢運(yùn)作；

如果屬于存放危險(xiǎn)品的物流中心，地產(chǎn)商就不該為了營收，而忽略了危險(xiǎn)品進(jìn)駐后的安全管理與緊急應(yīng)變計(jì)劃，其物流中心的區(qū)位也應(yīng)與其他設(shè)施明顯區(qū)隔。不論是哪一種物流中心，基本的污水、廢棄物、噪音、空污、大型車輛回轉(zhuǎn)、交通阻塞等問題，都應(yīng)該是地產(chǎn)商在進(jìn)行開發(fā)時(shí)就得考慮周詳。

許多人會(huì)認(rèn)為投資物流中心比蓋一般的消費(fèi)性住宅報(bào)酬率高，因?yàn)樯w物流中心多可在9~12個(gè)月內(nèi)完工，建筑難度相對較低，而且新物流中心的需求大于供給，因此投資報(bào)酬率比消費(fèi)住宅高。因此，似乎只要有錢、有地，就可以成為物流地產(chǎn)商。然而很多人卻忽略了一個(gè)重要的事實(shí)：物流中心建筑本身，其實(shí)只是整體物流服務(wù)的一個(gè)環(huán)節(jié)，還需要有良好的配送體系，以及適合的物流信息系統(tǒng)，三者才能產(chǎn)生綜效。物流地產(chǎn)業(yè)也不能僅有建設(shè)物流中心的能力，協(xié)助客戶做好物流中心的搬遷、人才招募、基本的儲位規(guī)劃，最終縮短客戶的營運(yùn)啟動(dòng)時(shí)間，是物流地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)努力的方向。

在強(qiáng)調(diào)大數(shù)據(jù)的時(shí)代，物流地產(chǎn)業(yè)必須取得更精準(zhǔn)的消費(fèi)群聚資料，而不能單純從城市人口數(shù)、抓比例去推估物流中心據(jù)點(diǎn)。因?yàn)樵谛畔⒖萍嫉妮o助下，大量計(jì)算各地址的相對距離不再困難。

以電商物流中心為例，地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該與電商平臺合作，電商平臺可提供消費(fèi)者、商品供應(yīng)商的地址資料，地產(chǎn)業(yè)則可根據(jù)這二種資料，計(jì)算出最佳的物流中心區(qū)位，而且這樣的評估應(yīng)該每年執(zhí)行，理由很簡單：當(dāng)消費(fèi)者或是供應(yīng)商的群聚都已經(jīng)偏離原來規(guī)劃的地理區(qū)位，如果用既有的物流中心持續(xù)營運(yùn)，運(yùn)輸成本一定會(huì)越來越高。

物流地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到其先天條件的限制。柬埔寨常受洪災(zāi)，菲律賓每年都至少有三個(gè)臺風(fēng)直接侵襲，瑞士境內(nèi)多山、也沒有海運(yùn)港，不利物流運(yùn)輸?shù)鹊?，這些都很大地限制了當(dāng)?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)的發(fā)展。

但這也并非絕對，新加坡這個(gè)彈丸之國，既缺乏內(nèi)需市場，也沒有知名的制造大廠，但是物流績效幾乎連年排在全球前五名。新加坡的成功，證明只要有良好的規(guī)劃，物流就可和世界接軌。反觀許多國家和地區(qū)，擁有絕佳的?？盏乩?xiàng)l件，也有穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是政府未把物流視為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，一旦產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)群聚現(xiàn)象，再想到積極開發(fā)物流地產(chǎn)，卻早已失去先機(jī)。