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戴德梁行：物流地產(chǎn)“變局”之“大武漢”

發(fā)布時間：2016-05-13 09:43:21 搜狐產(chǎn)業(yè)焦點

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來自戴德梁行《武漢高端物流市場2015年回顧》的報告顯示，2015年武漢物流地產(chǎn)“變局”，越來越嚴厲的土地政策導致物流倉儲用地的價格攀升;但物流地產(chǎn)依然涌現(xiàn)了許多新的玩家，萬科、菜鳥等斬獲多個項目，持續(xù)深耕武漢，開始對市場份額形成實質性的影響。同時，高標準倉庫的持續(xù)入市令空置率居高不下，武漢高標庫存市場存量已達97萬㎡(涵蓋了武漢東-葛店區(qū)域)，其中漢南、黃陂、江夏三個區(qū)域的存量超過全市存量的75%。超過30萬㎡的年均供應令武漢高標庫存市場空置率居高不下，近兩年均保持下30%以上，整個武漢物流市場收益下滑，面臨破局。

新玩家持續(xù)加碼武漢物流地產(chǎn)重新洗牌

2015年在物流地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了很多前十年沒有想到過的品牌。其中包括萬科、平安以及菜鳥網(wǎng)絡等。2015年年中萬科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，并將其作為一個獨立的品牌來運作;同樣還有平安，作為一家金融保險行業(yè)的領軍企業(yè)，在15年年初就旗幟鮮明地在平安不動產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開始大舉進軍物流地產(chǎn)，并在整個2015年取得驚人的發(fā)展，且預計很快平安就將把這個事業(yè)部獨立為一家物流地產(chǎn)投資公司;菜鳥網(wǎng)絡背靠阿里巴巴，是“快遞+貨棧”的網(wǎng)絡化布局路線，雖然不是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用?！?/p>

就武漢市場而言，2015年萬科、菜鳥等在武漢斬獲多個項目，表現(xiàn)出在武漢發(fā)展物流地產(chǎn)的決心和效率。目前菜鳥江夏項目一期已建成運營，萬科陽邏項目也將于今年面市。

與2014年相比，普洛斯的市場份額雖然仍然占據(jù)超過半成(見上圖)，但其地位正在受到后來者的強勁挑戰(zhàn)，所以三年后的市場可能有一個較大的洗牌過程，而這一過程的起始點就發(fā)生在2015年。

競爭激烈武漢物流市場租金增長乏力

武漢物流市場存量及未來供應

如上圖所示，武漢物流市場已形成7大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，市場總存量約97萬㎡。其中漢南、江夏、黃陂等由于過去三年的集中供應目前市場存量較大，三區(qū)域存量占總市場的75%。東西湖、陽邏和蔡甸將是未來供應的重點集中區(qū)域，我們預計未來3年內武漢全市的新增供應量將超過100萬㎡。

供需關系決定價格。2013-2015年，武漢迎來高標準倉庫的集中供應期。年均供應超過30萬㎡;且供應區(qū)域主要集中在漢南、江夏和黃陂三大區(qū)域。一時間，區(qū)域內部競爭激烈，直接導致租金上漲乏力。2年間租金基本保持平穩(wěn)，目前武漢市高標準倉庫租金為0.864元/㎡/天，與2013年基本持平。

空置情況進一步改善。供需結構失衡一度導致空置率高企，最高曾達到50%。2015年空置情況有所改善，一方面由于電商企業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展吸納了一部分需求;同時，傳統(tǒng)零售行業(yè)開始發(fā)力，更加注重物流和效率的提升，在2015年貢獻了近三成的吸納量。據(jù)戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年武漢全市高標庫全年吸納量超過28萬㎡。

我們預計2016年整體空置率將會進一步的下降，僅以目前菜鳥的需求為例，其在武漢江夏的物流倉儲設施在阿里巴巴首個年貨節(jié)中的倉儲中扮演重要角色，其年貨銷量的6成均從武漢發(fā)出。因業(yè)務擴張迅猛，2016年第一季度，菜鳥預計在武漢額外租賃10萬平方米的高標準倉儲面積。

2015年武漢物流市場活躍的租戶由過去電商獨大，到現(xiàn)在電商、零售、第三方物流三分天下。電商依然占據(jù)龍頭的位置，雖然2015年武漢物流企業(yè)涌現(xiàn)了一批電商自建物流潮，例如京東陽邏項目一期入市，菜鳥江夏項目一期入市，但其自建物業(yè)的速度目前依然無法滿足其業(yè)務擴張及業(yè)務網(wǎng)絡的需求。以京東為例，其2015年租賃了維龍在蔡甸的約10萬㎡的高標庫以滿足其武漢西區(qū)域的需求。

同時，零售行業(yè)也越來越注重線上線下聯(lián)動，對于高端倉儲設施的需求也快速提升，2015年迪卡儂在漢南定制約8萬㎡的倉庫以滿足其華中區(qū)域市場。另外，以生鮮為代表的特種物流也在高標庫中占據(jù)越來越大的比例。

政策收緊物流企業(yè)準入門檻提高

2012-2015武漢物流地產(chǎn)政策盤點

2012-2015年，武漢物流地產(chǎn)政策經(jīng)歷了由松至緊的變化。過去四年，《武漢市十二五物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《物流業(yè)空間發(fā)展規(guī)劃》及《長江經(jīng)濟帶綜合立體交通走廊規(guī)劃》等市級乃至國家級的利好政策出臺，物地產(chǎn)開發(fā)商迎來了在漢發(fā)展的黃金時機，紛紛進駐武漢。

但近年來物流地產(chǎn)開發(fā)商在武漢拿地的速度明顯放緩，稅收貢獻和投資強度已經(jīng)成為了物流地產(chǎn)商與政府談判時普遍被挑戰(zhàn)的因素。而2015年底武漢市政府新出臺的土地政策《市人民政府關于實施武漢市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價標準(2014)的通知》(見圖一)，更是由松至緊的標志性事件。該政策文件針對物流地價制定了新的城鎮(zhèn)土地級別與基準地價標準，其中對于物流用地的土地價格將按照工業(yè)用地基準地價的1.5倍系數(shù)來征收，進一步地提高了物流企業(yè)的準入門檻，制約了武漢高端物流地產(chǎn)市場的發(fā)展。

成本劇增物流地產(chǎn)收益模式亟待破局

在過往的統(tǒng)計中，物流地產(chǎn)因其投資回報率穩(wěn)定，且收益超過了傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)和寫字樓等產(chǎn)品而倍受資本青睞，但隨著武漢市物流用地獲取成本的急劇增長，其未來的發(fā)展受到了質疑和挑戰(zhàn)。

一方面，土地供應稀缺與物流園區(qū)稅收偏低已經(jīng)成為武漢物流市場發(fā)展的瓶頸，企業(yè)的準入門檻和拿地成本增高;另一方面，投資者對武漢市場的持續(xù)看好，市場供給繼續(xù)增加，一時間市場供應較大導致租金增幅有限。武漢物流地產(chǎn)的收益模式亟待破局。

對于物流地產(chǎn)開發(fā)商而言，探索如何對物流行業(yè)進行產(chǎn)業(yè)升級已迫在眉睫。與本土的資源優(yōu)勢企業(yè)(如大型國企)合作開發(fā)可能成為土地市場突圍的新途徑;或通過改造物業(yè)形態(tài)，建造雙層倉或樓庫來提高坪效;或通過提供附加服務來提高自身整體的盈利能力亦將成為重要的發(fā)展趨勢。