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在上海，寫(xiě)字樓和商業(yè)的體量都將在今年創(chuàng)下新高，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，巨大的供應(yīng)量也將帶來(lái)更多的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在投資市場(chǎng)，對(duì)商辦物業(yè)投資意向變得愈加謹(jǐn)慎，與此同時(shí)，投資者也在進(jìn)一步尋求新的潛力領(lǐng)域。

“就機(jī)構(gòu)投資者而言，如今判斷物業(yè)的投資價(jià)值已從城市細(xì)分到區(qū)域，再細(xì)分到板塊以及物業(yè)定位等，變得越來(lái)越精細(xì)。此外，投資者對(duì)于資產(chǎn)的配置注重的是物業(yè)長(zhǎng)期持有的價(jià)值以及具有相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)。這就驅(qū)使機(jī)構(gòu)投資者有意分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，將目光投向新興并且回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的物業(yè)領(lǐng)域，諸如物流地產(chǎn)、特殊類型的物業(yè)之中。”領(lǐng)盛投資管理董事總經(jīng)理周灝接受采訪時(shí)表示。

上海工業(yè)用地量驟減八成

造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求

周灝進(jìn)一步表示，隨著中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)層面的不斷提升，越來(lái)越多的投資者看好國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)。據(jù)CBRE數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年中國(guó)零售電商占總零售消費(fèi)比的10%，也就是說(shuō)中國(guó)人消費(fèi)出去100元的花銷中有10元是用于網(wǎng)上消費(fèi)。而截至2015年第三季度，中國(guó)主要城市中高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量約2600萬(wàn)平方米，僅為全國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量的3%。美國(guó)即使是傳統(tǒng)零售，其物流空間是國(guó)內(nèi)的4倍，網(wǎng)上零售則要達(dá)8倍之多。至此，由于國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)基數(shù)龐大且持續(xù)呈雙位數(shù)增長(zhǎng)，尤其是電商的跳躍式發(fā)展，是支撐國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ幕具壿?，而目前僅3%的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)占比無(wú)疑令這種潛力的量級(jí)充滿想象。

回看上海的物流地產(chǎn)，2015年上海工業(yè)用地量驟減八成，高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)施的短缺，與電商、跨境購(gòu)等帶來(lái)的強(qiáng)勁需求疊加在一起，造成物流設(shè)施的供不應(yīng)求。周灝在采訪時(shí)就表示，領(lǐng)盛在一些一二線城市持有的物流地產(chǎn)投資項(xiàng)目，還在動(dòng)工階段，就已有客戶投來(lái)意向，探討承租事宜。仲量聯(lián)行也表示，在缺乏新增供應(yīng)的背景下，凈吸納量的增長(zhǎng)有望將空置率拉低至個(gè)位數(shù)，許多此前累積的空置面積已被去化。而供應(yīng)的緊缺，也致使2015年的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金上漲迅猛。

全球投資者加快進(jìn)駐國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)腳步

強(qiáng)勁的利好勢(shì)頭勢(shì)必引來(lái)全球投資者的關(guān)注，領(lǐng)盛投資管理、基匯資本等在等紛紛注資中國(guó)物流開(kāi)發(fā)企業(yè)；黑石、加拿大養(yǎng)老基金萬(wàn)豪劍橋也投資中國(guó)的物流地產(chǎn)基金；普洛斯亦出資人民幣20億以收購(gòu)中儲(chǔ)股份15.5%的股權(quán)，并宣布雙方將共同出資36億人民幣成立合資公司以開(kāi)發(fā)130萬(wàn)平方米的土地。從外。國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商也在積極布局物流市場(chǎng)，綠地去年已逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)；萬(wàn)科目前已在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；萬(wàn)通控股也分別與TCL、匯源等合作開(kāi)發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)，復(fù)星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領(lǐng)域。

然而，周灝坦言，目前國(guó)內(nèi)的物流運(yùn)營(yíng)、管理水平尚處初步階段。以日本為例，目前雖已有較為成熟的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，但是現(xiàn)代化大型物流倉(cāng)庫(kù)在其市場(chǎng)份額仍低于10%，所以物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力仍然很大。這些都是領(lǐng)盛在十年的駐地運(yùn)營(yíng)時(shí)間里的觀察所得?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的投資者現(xiàn)在對(duì)物流地產(chǎn)是長(zhǎng)期看好，眼光也放的更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，不急于快速得到回報(bào)。